非赢利共享型信息选编 第22期/20071026 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——宁波：新楼盘不可随意称“小区”也不得随意取名
——重庆：主城商品房质量明年起分户检验
【行业要闻】 ——厦门：房价连跌两月 上月住宅均价8790元/平米
——青岛：政府投入90万元四方区对危破陋房实施维修
——郑州：9月份房价小涨销量大跌42%
——上海：楼市进入新一轮调整期
——成都：限价房向外地人开放
【市场走势】 ——南京：二手房市场陷入低迷
——上海：楼市连续3个月量跌价扬
——杭州：楼市区域轮动明显 成交小幅增加
——昆明：二手房价格涨幅为新房涨幅两倍多
——合肥：七区域将建经适房
——北海：廉租房暨经济适用房建设项目正式启动
【特色房产】 ——经济适用房“五年之痒”
【土地市场】 ——安徽：国土资源厅6个督察组严查三类违法违规用地
——吉林：通报土地执法百日行动调查情况
——郑州：土地储备中心再次推出6宗地合计419亩
——江西：开展土地执法行动
【房产金融】 ——次级债危机对中国房市的启示
【房产营销】 ——房地产营销的战略设置和战术分布
【经营管理】 ——房地产品牌建设需提升流程管理能力
【法规动态】
宁波：新楼盘不可随意称“小区”也不得随意取名
郑黎/新华网/20071022
浙江省宁波市日前公示了《宁波市城市地名总体规划》，规定今后新楼盘新开发住宅项目不能随便取名。《规划》规定，城市地名一般由专名加通名组成，比如天一广场，“天一”为专名、“广场”为通名。建筑面积在6万平方米以上、具有较完善的基础设施和公共服务设施的居住区，可用“小区”作通名；而达不到“小区”要求的住宅建筑（群），可用“园”“院”“里”“苑”“坊”“庄”“村”等作通名。
重庆：主城商品房质量明年起分户检验
王磊/中国广播网/20071023
重庆市建委确定全市将逐步推行分户检验新政策，相关办法已经通过市政府法制办登记审查，将于明年1月起试行。按照试行办法，在相关部门对楼盘进行竣工验收前，开发商必须组织工程监理和施工单位对每一户房子和公共设施的质量进行分户检验。市建委相关负责人强调，房屋检验不合格不得组织工程竣工验收，在分户检验中弄虚作假降低标准，责任单位和责任人将受到严肃查处，并纳入不良行为记录。
【行业要闻】
厦门：房价连跌两月 上月住宅均价8790元/平米
《海峡导报》/20071023
记者从厦门市国土资源与房产管理局获悉，厦门商品房住宅价格已经连续两月下跌，9月份全市商品住宅均价已经从7月份的11330元/平方米，跌回8790元/平方米；二手住宅均价每平方米则比8月下降102元。9月份，全市二手房成交量为25.28万平方米，比8月增长2.97万平方米；二手住宅交易量为17.09万方米，比8月增长了2.12万平方米，二手居住用房价格为3629元/平方米。
青岛：政府投入90万元四方区对危破陋房实施维修
李强 彭晓明/《青岛日报》/20071023
今年8月，四方区政府采用政府投资、房屋维修基金和居民分摊三者合一的形式，对四流南路、山东路等地的危破陋房及漏雨房屋实施维修，改善居民的住房条件和居住环境。同时，这个区的政府部门确定利用3年时间逐步解决全区危破陋房屋的安全问题，通过拆迁改造、综合整治、维修加固等不同方式解决这些老房子的安全隐患问题。在整个维修工作中，政府投入90万元，直接受益群众达1774户。
郑州：9月份房价小涨销量大跌42%
《第一财经日报》/20071024
郑州市最新公布的一份报告称，9月份郑州市商品住宅均价上涨1.87％，但是销售量却下跌了42.18％。郑州市房地产管理局发布的9月份房 地产指数a分析报告显示：商品住宅每平方米均价3704元，比8月份上涨了68元，涨幅为1.87％。但是9月份郑州市商品住宅销售量为5377套，而8月份则销售了9299套，销售量大幅下跌42.18％，比去年同期也下降了8.07％。商品住宅销售面积比8月份下降了46.16％。
上海：楼市进入新一轮调整期
《劳动报》/20071026
上海楼市的成交量自6月达到最高点以来，已经持续了三个月的下滑，"金九"楼市风光不再，十一黄金周后也表现比较冷清。预计今年秋冬季，楼市将进入新一轮调整期。这主要是受到提高首付和加息预期等不利因素的影响，加上上半年已经透支的购买力。有关人士预计，今年"金九银十"和整个冬季的楼市都将进入新一轮的平稳调整期，待明年春节前后蓄势待发，这时，是购房的好时机。
成都：限价房向外地人开放
《财经》/20071023
成都市第三批限价商品房日前申购结束，68户外来住房困难家庭获得限价房申购资格。他们成为成都市进一步扩大住房保障覆盖面尝试的受益者。在该批次申购限价房之前，为扩大住房保障覆盖面，成都市进一步放宽限价房申购条件，将“在成都长期工作的无房外来从业人员家庭”和“拥有当地户口的35周岁以上无房单身者”都纳入其许可购买人群之内，并将本市住房困难户评判标准“现有住房建筑面积”的上限由55平方米放宽到72平方米。
【市场走势】
南京：二手房市场陷入低迷
鲁勋/《东方早报》/20071024
由于第二套房贷款限制等宏观政策出台，南京二手房市场开始进入观望期，交易周期明显延长，交易量受到影响。该公司南京市场部经理舒莉莉介绍，由于去年6－8月二手房市场遭遇宏观调控，调控后市场一度较为冷清，但随着传统旺季“金九银十”的到来，市场信心恢复，二手房交易进入井喷状态。反观今年，本应在黄金月份得到释放的二手房需求受到了抑制。
上海：楼市连续3个月量跌价扬
邵婷/中国网/20071024
上海楼市成交量自6月达到最高点以来,已连续3个月下滑,此一趋势进入10月後更趋明显。根据佑威房地产研究中心昨(18)日提供最新数据显示,10月以来的11个交易日,上海商品住宅成交量仅65.13万平方米,较9月最後11个交易日的81.31万平方米,以及9月前11个交易日的75.95平方米,分别下滑22%和14%。《东方早报》报导,虽然近期上海楼市成交量持续下滑,但成交均价却屡创新高。
杭州：楼市区域轮动明显 成交小幅增加
《今日早报》/20071024
昨天，杭州主城区一共成交商品房161套，比前一天增加43套；预定20套，比前一个交易日增加一套；交易均价比前一天有所回落，为12101元/平方米。余杭区成交75套，预定20套，成交均价为6555元/平方米。最近这段时间，主城区各区域可售房源数基本上差不多，都在1000套上下徘徊。这使得最近行情的"区块轮动"非常明显，销售情况也难分高下。
昆明：二手房价格涨幅为新房涨幅两倍多
浦超/新华网/20071025
今年以来，昆明房地产市场快速发展，新开发楼盘大量投放市场，新房、二手房价格逐月上涨。然而，由于区位优势、供应量小等原因，二手房涨幅较大，前三季度涨幅为新房涨幅的两倍多。前9月，昆明商品房中住宅类价格同比上涨2．2％，非住宅类价格同比上涨1．2％。住宅类中的经济实用房、普通住宅和高档住宅价格同比上涨2．9％、2．2％和1．4％。二手房中住宅类价格同比上涨4．3％，非住宅类价格上涨4．6％。
合肥：七区域将建经适房
孙孝阳/《新安晚报》/20071025
合肥市经济适用住房建设发展中心负责人透露，在2010年前，合肥市将在滨湖新区(包河区)、蜀山区(政务区)、庐阳区、瑶海区、高新区、经开区、新站区建设145万平方米的经济适用房。目前，滨湖新区的经济适用房项目已经启动，占地面积为208亩，建筑面积为44万平方米，包括37万平方米的经济适用房，4万平方米的廉租房和3万平方米的配套用房。其它地域的经济适用房项目选址工作也在进行中。
北海：廉租房暨经济适用房建设项目正式启动
黄开进/广西广播网/20071019
10月17日，乘着党的十七大胜利召开的强劲东风，北海市廉租住房暨经济适用住房建设项目正式启动。这个项目的启动，逐步解决北海市城镇低收入家庭的住房困难，进一步建立健全住房保障体系，促进全市房产业持续健康稳定发展具有重要的作用。北海市廉租住房暨经济适用住房建设项目工程位于北海市广东南路西面，毗邻银滩景区，占地面积90多亩，规划建设公寓式普通住宅约1100套，住房建筑面积8万多平方米。
【特色房产】
经济适用房“五年之痒”
章剑锋/《上海证券报》/20071008
智慧者未必事事正确，正直者也未必时时智慧。凡拍脑袋式的突发奇想，非但算不得智慧，也与正确相去甚远，更可能导致一连串悖论。今夏以来，一些地方陆续启用同一种严格限制经济适用房上市、转手的举措，就很是能说明这一问题。
鉴于对往昔因为经济适用房监管空档而殃及无辜的经验检讨，很多地方不仅对购买经济适用房重新设计严格的准入管制，这类住房的上市交易也被从严追究。总是想要时时、事事在智慧、正确、悖论三者之间求取平衡的人们，梦想着一劳永逸解决难题，于是规定说，凡购入经济适用房不满5年者，不得直接上市交易。须满5年后，方可转让。
5年，一个多么细致而意味丰富的期限。设置这样的门槛，当然是为了对付那种房子一到手转眼就卖出套现的投机行为，高明吗？可能是吧；但也有可能未必。
要问一句，为什么是5年？而不是4年或者6年？依据是什么？难道是因为投机分子通常均熬不过五年之痒，一旦时满五年，他们就会悟得大道放弃计划，自觉从良不再投机？还是说，投机者从来就不懂得以五年为一个周期细细筹划，耐心等待坐沽暴利？或者又想说明，投机市场的内在规律已被尽悉摸透，投机者讲究快进快出地回笼资金，最是忌讳久拖不决，打不了持久战———如果五年时间算久的话。
多少次的经济博弈一再表明，我们几乎不可能期望通过5年的短暂禁止就能改变投机资金的性质，驯化投机者那历来就巧于钻营的不移秉性。试想，如果进入经济房领域的果真都是清一色的投机分子，5年禁期又怎能束缚住他们的手脚呢？可以肯定，由于受种种因素的影响，短期内房屋供给量远不能满足需求。假使我们不对这一普遍真实视而不见，那么就必须承认，价格必然不会走低。
按照目前的供需形势，最保守地估算，一套房屋一年的平均价格上浮幅度至少以两成计，5年里总共可以上浮一倍多，投机者咬一咬牙等待5年过后伺机抛出，不是仍然可以牟得巨利吗，损失能有几何？
就此而言，5年之限实际上类似于管理者通过硬性规定要求投机者集体囤积房屋，让他们由无组织、无意识到有组织、有意识地统一坐沽暴利。不是吗？5年为一上市交易周期，先捂捂热，到期可以转让，市场里接手的人必是云集响应无计其数的，在诸多忍受了5年“饥饿”之人的追逐下，价格届时必将直线上蹿。一波接一波只有潮起没有潮落的利润狂潮中，最终得利的岂不正是那些被人为封冻了5年的投机者吗？临末了，经济房反而成了哄抬市场价格的工具。这5年之限，岂非“恰到好处”！
稍稍分析便知，5年之限实在是一种虚弱的表现，是一种不自信。它实际上将所有购入经济适用房的人都当作了潜在的炒买者，试图通过5年限制对他们不分青红皂白地加以捆束。可曾想到过，如果进入经济适用房领域的都是一些自住的、安分守己的、清心寡欲的、不转手倒卖的中、低收入人群，还需要这5年的象征性短暂交易限制吗？对于这些恨不能终身持有住房的人而言，就是不加限制、甚至要求给予相应补贴，他们也未必会再去寻求转让。那些靠政策性住房维系的人们，难道愿意将惟一的住房转让出去，反而选择去露宿街头？
恕笔者愚拙地认为，假设购买经济房的都是低收入者，完全不需要为他们会不会参与频繁的倒卖活动而操心。根本问题就出在这里：能不能使所有需要政策性住房维系的人都进入到经济适用房市场，而杜绝那些不需要的炒买者纷纷染指？关于这个问题，5年之限已经给出了明确的回答———不能。
因为，假如能在事前的准入环节把严准入关，在事后的监督巡查环节把严筛检关，又在责任追究环节把严惩治关，这些工作都能做得扎实到位具体细致，管理者是完全可以高枕无忧的，又何必多此一举？
弄明白这一层，我们就能够十分直观地看见，在混沌不清的市场面前，那拍拍脑袋抛出5年之限的人是多么的缺少底气。他无法分清谁是谁非，也无法相信自己能够得心应手做好工作，他是宁愿将所有人当作炒买者来提防，也不愿意放过一个真正的炒买者。但是，最终结果如笔者在前面分析的那样，只怕没有一个真正的炒买者会因此被喝退。
【土地市场】
安徽：国土资源厅6个督察组严查三类违法违规用地
赵黎明 陈瑞/《新安晚报》/20071024
目前，安徽省国土资源厅组织的6个督察组正在全省进行实地探访，对各地市土地违规违法案件进行专项查处，三类违法违规用地情况是督察重点。这次督察的重点在于三类违法违规用地情况：在国家批准设立的开发区，县、乡批准设立的工业园区、工业集中区、产业聚集区等突破土地利用总体规划，未经依法批准圈占土地情况；涉及占用基本农田的重大典型违法案件；以租代征占用农用地进行工商业开发。
吉林：通报土地执法百日行动调查情况
潘锐/《吉林日报》/20071026
自9月中旬开始，全省土地执法百日行动开展已有月余。今天，省国土资源厅召开新闻通报会，通报了“以租代征”、违反规划扩大工业用地规模、“未批先用”三类土地违法行为500余件。通过自查清理阶段拉网式的排查，全省共清理出通过“以租代征”方式使用农民集体所有土地进行工商企业项目建设的违法用地115件，租用面积2481.9亩，实际占用2462.46亩，占总租用面积的99.2%。
郑州：土地储备中心再次推出6宗地合计419亩
胡审兵 袁军/《郑州晚报》/20071026
国家加大力度调控房地产市场的种种举措，让开发商和公众对政府推出的每块地都倍加关心。继今年初推出首批储备土地后，昨日，市土地储备中心再次推出6宗地合计418．555亩。这些地块包括原白鸽集团等3家单位的用地以及两块新征用的集体用地，位置普遍较好，将来主要都规划为住宅用地，计划于11月份正式推向市场，有三四十家开发商到现场了解，其中还有来自焦作、深圳等外地的开发商。
江西：开展土地执法行动
赵国贺/《江南都市报》/20071024
10月起，江西省开展了以查处土地以租代征、未批先用及工业园区违法圈地为主的土地执法“百日行动”。南昌市国土、公安、法院等多部门联动，集中全力清查了南昌市自2005年1月1日以来的违法用地情况。目前，行动第一阶段已基本结束，3715.6亩违法违规用地被清查出来。据悉，第一阶段全市共清理“以租代征”、未批先用等土地违法违规案件97宗，涉及总面积3715.6亩。
【房产金融】
次级债危机对中国房市的启示
易宪容/中国社会科学院金融研究所研究员
美国次级按揭债券的问题，我是国内较早关注者。还是在美国次级按揭债券危机没有爆发出来的2007年1月，我就写过一个报告，希望国内投资者到海外投资要密切关注这些证券化资产，特别是国内大的金融机构要密切关注它的动态。随着美国房地产市场价格的逆转，美国次级按揭债券的潜在风险果不其然渐次暴露出来。
特别是最近，7月27日和8月18日，更是由美国的次级按揭债问题引发全球股灾，日本、香港地区、澳洲、欧洲各地股市纷纷下跌，从而使得全球金融市场出现一片恐慌及各国政府纷纷向金融市场注资达4000亿美元。
“次贷危机”对中国的影响不大
对美国次级债危机对中国的影响，我想不会太大。因为，一是中国金融市场是一个封闭的市场，美国次级债的危机不会波及到中国市场多少；二是中国的金融机构投资购买的美国次级优债券不多，至多也不会超过100亿美元。但是，也有人指出，美国次级债券市场的危机将会戳破全球资产价格的泡沫，从而引发出一场全球性的金融危机。对此，我曾问过索罗斯基金的经济学家，他告诉我，对美国次级债券危机密切关注是必要的，但对次级债危机的恐慌则不必要。事实上，有研究表明，这次美国次级债券损失大约在1500—2000亿美元。而这样一个损失对一个近20多万亿美元的美国股市及全球股市来说，其损失也不见得是很大。对于中国来说，即使加上次级债券危机影响美国居民的消费，并由此传递到中国的出口，即使这样，我想其影响也是十分微小的。
“住房按揭贷款是优质资产”的神话受到质疑
不过，美国次级债券危机给中国按揭贷款市场的启示是值得深入思考的。我们知道，所谓的次级贷款债券是指美国从2000年经济不景气以来，布什政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的增长，从而带动了美国一波房地产大涨。在这种的情况下，很多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借此扩张住房贷款。在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷的消费者的准入标准(即“次级信用”的人大量进入)及为购房者提供零首付来吸引购房者。然后，有投行向这些银行买这些贷款，将它打包成一笔债券卖给投资者。这些债券就是“次级房贷债券”。
在房价上涨时，这些债券的风险会潜在下来，其风险也不大。但当房地产市场价格一旦发生逆转，这些次级按揭贷款人的违约风险立即暴露出来，次级按揭债券的价格大跌，债券的投资者就可能遭受巨大损失。而且在这种情况下，这些债券没人接手，想卖也卖不出去。由于这些债券在市场上没人敢买，故而基金公司向市场公告拒绝客户的赎回申请，由此引起整个金融市场的恐慌。美国次级债券的危机也由此而生。
对于美国次级债券的危机，我们并非要谈中国有多少金融机构涉及此事，也不要关注太多美国次级债券危机将影响中国对美国的出口，我们更应该关注的对成长中的中国金融市场有多少启示。在中国，居民的住房按揭贷款一直理所当然地认为是“优质资产”。这样一个观念在中国的房地产市场已经大行其道几年了，而且即使到现在，除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外，房地产市场、商业银行对此仍然是无动于衷，“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍然是房地产市场主流意见。但实际上，当美国这种神话破灭时，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。这种资产的优质性就会受到严重质疑。在这个意义上来说，对中国是有很大启示的。
个人住房按揭贷款亟需提高信用门槛
其实，中国的住房按揭贷款的风险应该比美国次级债券的风险高许多。因为，很简单，首先，从住房按揭的对象来看，美国的次级按揭债券的次级贷款人的信用还有等级之分，即“次级信用”，但是对于中国的按揭贷款者来说，估计其中的大部分人连“次级信用”都不及。何以为证？据我调查所知，在这几年，凡是个人要申请住房按揭贷款的人，没有谁不能够从银行获得贷款的。既然人人都能够从银行获得住房按揭贷款，那么住房按揭贷款者基本上是没有信用等级可分。如果这样，必然会让很大一部分信用不好的人进入房地产按揭贷款市场。
按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上，国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，没有多少人能够满足这样一个最基本的标准。有的人或是从律师事务所或单位开出假的工资收入证明(有很多情况下银行放款人会明确告诉贷款者作假)。试想，用假的收入证明、假的工资证明等虚假的文件到银行进行按揭贷款，那么这些人的信用有多少就十分令人质疑。可以说，如果以美国的个人信用评级标准，中国不少个人住房按揭贷款者不仅没有信用，甚至是负信用。
这种情况的存在，就必然造成在中国房地产市场不少人利用假信用大量地从银行捞取贷款炒作当地房地产。在上海，2004年曾经发生过有人贷款7800万，购买住房128套的怪事，就是通过假信用的方式进入的。可以说，尽管目前国内不少个人住房按揭贷款的信用不好，但是在房地产市场价格一直在上涨时，那么这种没有信用甚至负信用的人就不会暴露出来，因为，过高的房价会把这些潜在风险完全掩盖起来。但是如果中国的房地产市场价格出现逆转，其潜在风险必然会暴露出来，国内银行所面临的危机肯定会比美国次级债券出现的危机要严重。
“次贷危机”向中国银行房贷业务敲响了警钟
美国次级信用贷款的风险尽管很高，但是这种风险基本通过证券化的方式已经分散了。这里说明两个问题，尽管美国次级信用贷款风险通过证券化分散了，但是这些风险并不会消失，一旦条件不满足，它就会暴露出来。另外，中国住房按揭贷款的证券化程度低，因此其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内。如果房价一直上涨，这些潜在风险并不会暴露出来，但如果房价出现向下逆转的趋势，这些聚集在银行的风险就会爆发出来。
目前国内银行基本上是国有银行或国有股份占主要比重的银行，因此，这些银行为了其自身短期效益，采取对住房按揭盲目扩张的态势。因此，它们不仅放宽了个人住房按揭贷款者市场进入，根本就没有遵守银监会相关指引，甚至于采取各种方式规则这种指引，而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大，比如什么加按揭、转按揭等。在这样的情况，使得中国的住房按揭贷款的风险进一步放大，甚至越积越大。
另外，从总量来看，美国的住房按揭市场发展50多年，其住房贷款余额也不过在3万多亿元，但是中国房地产市场刚发展不到十年，其个人住房按揭贷款余额就达到2.6万多亿元，加上公积金住房贷款4000多亿元，实际上已经超过了3万多亿元。这样高的住房按揭贷款，在房价上涨时，银行一定会把这些贷款看作是优质资产，但是如果中国房地产市场价格出现逆转，住房按揭贷款的潜在风险就会暴露出来。尽管目前各大城市商业银行仍执行房贷首付比例最低30%的政策，但商业银行暂停二手房按揭、停办抵押贷款等情况都表明银行监管部门暗自收紧个人房贷。这些都表明住房按揭贷款为“优质资产”神话已经打破，国内商业银行开始对住房按揭贷款的风险警惕起来了。应该说，这是好事。
对于在美国次级债券危机后，中国银行监管部门会采取什么政策，我们不得而知，但是对这个问题的警觉已经表现了出来。对此，中国的金融监管部门一方面要对美国次级债危机认真地研究并总结出经验教训，另一方面该是全面检讨中国银行的住房按揭贷款时候了。不要让一些商业银行为了短期之利益、为了一己之利而让国内银行体系的风险越积越大。可以说，如果不对中国银行按揭贷款进行全面检讨，不打破目前中国银行体系“住房按揭贷款为优质资产”的神话，那么中国金融体系面对的危机与风险也就不远了。因为，从上述的分析可以看到，中国按揭贷款实际上比美国次级债券的风险要高！
【房产营销】
房地产营销的战略设置和战术分布
蔡欢/《新营销》/20031202
营销策划在房地产项目的运作中起着很重要的作用，本文对当前房地产营销状况略作分析和总结，意在和大家共同探讨。
从战略设置和战术分布层面上看，房地产营销的过程主要包括前期的策划，中期的战术分布实施和后期的营销控制等方面。
一，前期的策划--打造楼盘的核心竞争力，推广楼盘形象。
上个世纪90年，普拉哈拉德和哈默尔提出了“核心竞争力”一概念，在房地产营销中，楼盘形象是基于楼盘的核心竞争力而具有的一种比较竞争优势之一。在房地产营销的前期策划中，要达到很好地推广楼盘形象的目的，打造楼盘核心竞争力是关键，为此，我们应从三方面把握：
1，对楼盘的属性定位
楼盘属性的定位贯穿于楼盘形象进行推广的整个过程，是这一过程的核心部分。它包括对楼盘的规划设计和人居环境两方面的定位，在规划设计定位方面突出楼盘的整体概念，如：亲水楼盘，SOHO或智能化楼盘等，突出楼盘的建筑风格，如：时尚欧洲型或欧陆古典型等，突出楼盘的户型面积，户型比例，中心景观等。在人居环境定位方面要体现出楼盘所处的地段的优越性，交通的便利，楼盘所构成的生活区的成熟等。
2，市场调查，把握方向
此环节在房地产营销的核心竞争力的打造过程中是很有必要的。在此过程中全方位地搜索同一城市里同一时期内各楼盘的开发情况，根据各楼盘的不同开发概念，地段，区域，价位等确立竞争对手，建立起对竞争对手的跟踪调查档案系统，掌握竞争对手的销售手法和销售状况等，分析调查报告，树立起新的楼盘性价比和高于对手的楼盘价值系统，在原定的营销战术的基础上进行不断地完善及最终确立营销战术方案。
3，楼盘的主题确立及形象推广
完成了楼盘的属性定位和市场调查分析，把握了营销方向后，营销随即进入了楼盘的主题确立及推广的阶段。楼盘的价值基础和特征的持久力表现在它的名称上，而与名称联系最为紧密的是楼盘的标志和图案系统，它们在很大的程度上直接影响到楼盘的形象推广。在“后非典时代”，业界将会树立起新的楼盘主题价值系统，健康将是第一主题，健康的人居环境，健康的休闲环境，健康的工作环境。在楼盘的形象推广方面，重点是指导或配合专业的广告公司理清思路，结合楼盘的属性定位，突出优势，树立起楼盘的最优形象，造成轰动的效应。在开盘前较长时期的密集性，广泛性和渗透性的宣传之下，楼盘的传播将影响到潜在的目标客户。
二，中期的战术分布实施
初期的策划酝酿了较为成熟的营销战术，开盘期间营销将会进入高涨时期，战术将会得到全面的实施，在此点上，战术分布于三方面：
1，关注营销的“体验场”
体验是人们以个性化的方式参与到其中的事件，它可以使客户意识中产生美好的感觉。营造体验场应从空间场的设计到生活小区的环境打造再到居室内部的装修都要给客户带来色，声，香，触，法这五觉的冲击，使客户体验到楼盘的价值所在。“生活场”的设计要有创意，在房地产营销上有过“试住购房”的营销手法，这是“生活场”的最初雏形，“生活场”的制造不能仅仅局限于试住，而应从多方面去开发，激励客户溶入到对居室的关怀中去，感受自己布局的居家生活的舒适和惬意，从而产生一种对生活的成就感。体验场中，在卖场营造好的效果将会使客户感受到楼盘聚集的人气和一种抢购的氛围，它将引发惊人的效果并引导客户购买的冲动。
2，把服务落实到客户中去
开盘前期和开盘之后积累的目标客户将集中约定在开盘期间消化。在消化的过程中，为客户提供真诚的服务将会产生良好的消化效果，建立起客户档案系统，根据客户不同的职业型，收入状况，家庭情况向他们提供一系列的包括：购房户型，付款方式，装修建议的咨询及代办贷款等服务。让客户能感受到购房放心，称心，舒心，从而达到消化目标客户的目的。
3，实惠永远是购房的第一动力
在房地产的营销中，实惠永远是第一主题，它也是刺激消费者购房的第一动力。伴随着房地产营销走向成熟阶段，当前的房地产市场中比较流行的营销优惠战术可归结为以下几类：1，购房送物业管理费。2，购楼送车位。3，购房送接受优质教育，培训机会。4，购房享受装修大优惠。5，购房送金卡，指定处购物享受优惠服务。6，购房连带购车大优惠。7，分期付款，N年免息。8，购房抽奖，送礼，返现金。9，“中介热销”，即介绍客户购房给予提成等，在广州，深圳等沿海开放城市甚至有购房送工作等营销手法，其本质都是使客户能得到最大实惠一原则，但在实施此战术时要充分地考虑客户的实惠需要。
三，后期的营销控制
房地产营销的后期控制主要是对楼盘价位的控制和形象整合的控制。经历了中期的热销，楼盘相对于潜在目标客户而言将步入紧缩阶段。在理性分析当前楼市销售状况的前提下，第三轮营销攻势将是为实现楼盘开发的终极目标而努力，楼盘开发的终极目标表现为使置业主的投资得到最大的回报和生活环境的最优化。无疑，重估楼盘价值，进一步炒作楼盘形象将对楼盘的升值起着非常重要的作用，而升值最终体现在楼盘的价位的提高。在楼盘的紧缩阶段，楼盘的销售呈现出供不应求的局面，价位的提高一方面可以缓解供求关系的平衡，另一方面使楼盘得到升值，第三方面提升了发展商的品牌价值系统，增加了发展商的品牌崇信度，使楼市潜在客户的置业有了可以依靠的品牌楼盘。
楼盘销售告罄后要注意对楼盘品牌的维护，此时的对品牌维护应上升到加强发展商品牌崇信度的高度，以构建健康生活，强化楼盘价值系统建设为指导思想适时适度地回报置业户主，使置业者思想和心灵产生强大的震撼，从而达到以置业者为媒介向楼市潜在客户宣传品牌的目的，创造了抓住一点宣传一面的效果。
做地产就是做文化，“选择万科就是选择一种生活态度。”当客户选择到自己的品牌楼盘时，他们也树立了一种新的生活态度。
【经营管理】
房地产品牌建设需提升流程管理能力
张泰欣《中国证券报》
房地产品牌已成为众多开发商和消费者在推销及抉择中考量的重要因素。面对刚刚兴起的品牌建设，业内人士认为，除了制度、文化等软硬件的努力，房地产公司还需在服务流程、执行能力等方面提升，这不仅能提高自身的综合能力而且对规范市场的发展也能起到夯实基础的作用。
品牌建设应突出内涵
在近日举办的2007中国房地产品牌价值研究成果发布会上，中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，目前房地产行业的品牌建设已进入了由形式向内涵转变的阶段，这就要求每个企业要根据自身项目、客户、资源的实际实行差异化的发展。他认为，在实际购买中，消费者愿意为品牌项目多支付60％－70%的成本，而消费者关注品牌的重点不只是表象的宣传而是扎实的服务水平。因此房地产公司要加强自身的管理，尤其是在商品房质量的不确定性上，通过多种途径来降低风险并贯穿好自身的服务理念。
同时中国房地产TOP10研究组研究项目负责人汪勇认为，高质量品牌企业的塑造要加强自身的内部管理能力。品牌建设不是一蹴而就的，而是一个长期系统的过程，需要有一个专门的团队和完整的管理体系。在当前企业面临的品牌竞争同质化的形势下，企业更需防止品牌的空心化、稀释化，加强自身文化的沉淀，以不断提升自我价值。
在实际中体现品牌
保利房地产股份有限公司董事副总经理刘平认为，房地产企业的发展要有一个科学良好的发展规划，并要在实际中进行落实。就保利发展的目标而言，五年的规划主要以住宅和商业用地为主，同时公司每年都将拿出投资总额的30％来做商业地产，通过收购、投标等方式来实现自身盈利能力和品牌建设的提升，此外，3年内的经营目标是要实现总资产过千亿，净资产达到500亿元以上。
刘平介绍，土地储备是房地产公司发展的根基，只有充裕合理的土地储备，才能为将来公司的发展保驾护航。就目前而言，保利今年在建的项目已有700万亩，整个上市公司的储备达到了1500万亩，保利在未来2－3年的土地储备是比较充足的。今年进驻长春、南昌、成都等市场以来市场变现及占有率也获得了可喜的成绩，接下来，公司开发的市场将会有福州等。刘平介绍，保利地产(86.18,4.63,5.68%)一开始就有清晰的发展目标，在企业品牌建设上，主要突出关注中等收入群体的需求，如在11月底北京即将开工的常营经济适用房上，公司有40万平米的建设项目，为此管理层做了详致的规划，在设计和开发中以体现保利特色。
而沿海绿色家园集团总裁吴欣认为，房地产企业要做好品牌成为百年老店，最重要的是以客户为导向。他介绍，沿海集团考核项目和员工的最重要的一项指标就是入住率，全方位的满足客户居住需求是企业应承担好责任。他还表示，沿海仍将着力健康住宅的建设，在完善健康生活的理念和项目上，细化自身的发展和经营目标。
还需注重经验和执行力
作为外方投资机构，凯雷投资集团亚洲房地产投资基金中国区总经理邓伟更关注的是房地产品牌之后的内涵。他认为，外资机构投资除了看重境内企业积累形成的企业品牌，还关注企业产品的定位策略，如持续稳定的产品方案，强有力的执行团队，尤其是经验人士的管理能力，此外还有整个管理团队的资金管理和协调能力等，这些将是衡量房地产企业在未来是否能够形成核心竞争力的重要指标。
中国人民银行国际司副司长张涛认为，就房地产品牌建设而言，具体应包括，房屋的地段、项目人员的服务水平、物业管理水平和客户的印象等几个方面。房地产企业应根据客户与市场的不同需求，打造个性化的品牌和项目，在上述几个目标之间寻求一种组合与平衡，他认为，房地产行业切忌高大全的目标取向，就自身实力和项目情况选取1—2个着重的目标，这样才能满足不同消费者的消费心理及居住投资需求。