非赢利共享型信息选编 第22期/20071026 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——北京：建委将出台新政 业主有望先验房后交费
——武汉：出台新规定抑制炒房行为
【行业要闻】 ——重庆：经济适用房建筑面积必须限制在60平米左右
——福州：年底前将全面实施廉租房制度
——海南：将推进廉租房建设
——上海：住宅用地四季度大幅放量
——天津：楼市冷热交替
【市场走势】 ——镇江：专项整治房地产市场秩序
——广州：12月将再放13宗地
——天津：前三季商品房销售面积增长5.2% 价格趋稳定
——深圳：拆迁补偿商品房参考均价出炉最高1.8万/m2
——北京：房价上涨、供应紧张
——佛山：二手楼价降
【特色房产】 ——城镇廉租房融资模式变革：路径取向与政策选择
【土地市场】 ——广州：重拳打击囤地 收回百万平米闲置地
——北京：年底前将供应942万平方米住宅用地
——杭州：土地供应偏弱 楼市出现短暂真空
——广东：开发量不足八成 统计部门疑开发商囤地
【房产金融】 ——房地产投资过热与商业银行房地产信贷风险治理
【房产营销】 ——谈谈房地产营销与品牌效应
【法规动态】
北京：建委将出台新政 业主有望先验房后交费
陈斯/《法制晚报》/20071102
北京市建委将在近期出台“先验房，后交费”的商品房交房新政。目前，许多市民都是交纳了物业费、供暖费、专项维修基金、契税，才拿到钥匙去看房。对此，很多业主颇有微词。针对收房时经常出现的一些矛盾，市建委正在制定《北京市预售商品住宅交付若干规定》，准备近期出台。
武汉：出台新规定抑制炒房行为
王志刚/中国广播网/20071031
名为更名、退房，实为炒作房价，这种炒房招数在武汉将受到极大限制。武汉市国土资源和房地产管理局近日发出通知：自商品房交房公告发布90天后，购房人不得以任何理由退房。按新规定，商品房交房公告发布90天后，购房人若提出退房，一律视同二手房处理，在足额缴纳相关税费后才可办理退房手续。
【行业要闻】
重庆：经济适用房建筑面积必须限制在60平米左右
罗强/《重庆晨报》/20071108
昨日,市政府下发了《重庆市经济适用住房管理暂行办法》(简称《办法》),从即日起开始实施。新批准建设的经济适用房,户型设计必须为平层,建筑面积控制在60平方米左右。购买经济适用房不满5年就上市交易,将由政府按原价回购。《办法》称,集资、合作建房是经济适用住房的组成部分,申购程序、销售条件、销售对象审核等适用本《办法》。
福州：年底前将全面实施廉租房制度
陈宓/新华网福建频道/20071108
6日上午，福州市政府今年第28次常务会议提出，要在今年底前全面启动实施廉租住房制度，并力争在2008年底前将廉租房保障范围扩大到城市低收入家庭。会议要求，在摸清城市低收入家庭住房实情的基础上，合理确定户型控制标准，制定低收入家庭住房保障规划和年度工作计划，推进保障性住房建设。
海南：将推进廉租房建设
人民网海南视窗/20071108
海南省从今年开始5年内将下大力气推进廉租房建设，确保全省所有城市低收入住房困难家庭到2011年前住有所居。这是记者昨天从省建设厅住房资金监管处了解到的。除省会城市海口外，其它市县也已经全面启动廉租房补贴和建房制度。目前海南全省共有符合廉租住房保障的户数为24712户，已获得廉租房保障的2307户，投入廉租房资金4950万元。
上海：住宅用地四季度大幅放量
刘笑一/《中国房地产报》/20071107
上海市房屋土地资源管理局连续发布今年11号、12号两个土地出让公告，共推出228.86万平方米土地。其中12号公告中住宅用地的地块总面积达到75.84万平方米，但11号公告出让的全部是工业地块，138幅工业用地，总规模约143万平方米。从房地局之前公布的年内供地450万平方米的目标来看，目前离这一规划目标还有超过200万平方米“缺口”。
天津：楼市冷热交替
人民网天津视窗/20071108
下半年以土地高价成交为契机的房价突破性上涨，显示出天津楼市向一线城市加速靠拢的态势。一方面，一线城市的投资开发企业争相在天津安营扎寨，另一方面投资型购房者迅速增多，使高档房均价悄然越过每平方米万元心理大关。近来国家土地及金融调控政策的出台及一线楼市的降温，将使天津楼市处于冷热交替的调整期，高位调整将是年末楼市主基调。
【市场走势】
镇江：专项整治房地产市场秩序
赵军 习斌/人民网地方频道/20071108
从市“放心消费”创建活动办公室获悉，在“放心消费”创建活动中，市建设、规划、房管、国土等部门正着手开展房地产市场秩序专项整治，以打击房地产领域违法违规、权钱交易行为，切实解决群众反映强烈的各类问题，使房地产市场管理的各项政策法规得到落实。据悉，专项行动明年3月前结束。
广州：12月将再放13宗地
《南方都市报》/20071106
昨日，广州市国土房管局决定公开挂牌出让广州市白云区、花都区及番禺区共13宗地的国有土地使用权，总用地面积超过78万平方米。其中有9宗住宅用地无最高房价限制。经纬地产分析指出，预期在土地供应相对充足、大型发展商纷纷全国性圈地、宏观调控效用逐步发挥的态势下，未来的楼面地价走势将平稳发展，发展商购地行为亦将更加审慎与理性。
天津：前三季商品房销售面积增长5.2% 价格趋稳定
李海燕 周继昆 田瑞芳/《每日新报》/20071107
昨天，来自市统计局最新的统计资料显示：目前本市商品房价格趋于稳定。今年下半年的普通住宅价格指数，保持了上半年的水平。今年前三季度，全市商品房施工面积3057万平方米，同比增长9.5%；商品房竣工面积553万平方米，同比增长6.9%，改变了今年以来竣工面积持续下降的趋势。
深圳：拆迁补偿商品房参考均价出炉最高1.8万/m2
浦超/新华网/20071025
昨日,深圳市国土资源和房产管理局发布了《深圳市同区域普通住宅商品房交易平均价格(2007年第二季度)》,分别列出了全市56个片区的商品房交易均价,用以作为未来进行征地拆迁时的参考。其中,均价最高的为红树湾片区,为每平米18070元,而实际上,该片区的商品房均价早已在3万元以上。最低的为龙岗的坪地、坑梓、坪山3个片区,都是3681元。
北京：房价上涨、供应紧张
王丽娅/《北京晨报》/20071107
北京市房地产交易管理网公布了10月份网上签约数据。北京市10月份存量房网上签约3339套，比9月份增加592套，增幅为21.6%，其中60万元以下的房源成交量占比自公布以来首次下降，为2118套，占到网上签约总量的63.4%，环比下降1.9%。值得关注的是，怀柔、密云、延庆和平谷的成交量为零，房山、顺义这两个远郊区域的成交量也不足10套。
佛山：二手楼价降
黄慧/《广州日报》/20071105
10月份刚刚结束，据满堂红的最新统计数字显示，禅城二手楼10月均价为5035.45元/平方米，比9月下降了3.56%，这是自今年5月以来首次下降。桂城均价为4740.36元/平方米，比9月下降了3.26%，这是自今年4月以来首次下降。据分析，二手楼价稍降的主要原因是房贷新政实施，10月上旬交易下降导致。
【特色房产】
城镇廉租房融资模式变革：路径取向与政策选择
倪明胜/中南大学政治学与行政管理学院
一、问题的提出
自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），规定“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房”政策以来，城镇廉租住房制度成效显著，全国各大中城市已建立起较为完善的住房保障制度，具体机制运转可表述为“集民政低保和居住困难为一体的“双困”准入机制；以租金配租为主、实物配租为辅的配租形式；以政府公共财政预算资金为主的资金筹集渠道，以及公正规范的复核退出机制。”[1] 而真正意义上标志着将城镇廉租房制度建设置于核心位置，始于2006年5月17日国务院针对房地产调控所提出的著名 “国六条”。尽管有关城镇廉租房的国家政策不断倾斜和调适，从“2006年4月初建设部公布的实际执行情况看却不尽如人意：在全国291个地级以上城市中，有70个尚未实施廉租住房制度。”
本质上讲，廉租房带有福利性的特点，廉租房制度其实质是一种福利性的住房制度。这种先天的公共属性，就决定了其与一般商品房的市场化开发、运作的内核不同。具体细化而言，廉租房其福利性的特点决定了其在开发建设融资渠道上同一般商品房融资相比，有先存的劣势和不足。当前我国廉租房建设的资金主要是依靠财政拨款（直管公房出售或出租收入）、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠。但是，从当前的运行机制来看，这几种融资方式均呈现出供给不足、极不稳定的特点。依据国务院发展研究中心最新调研报告显示：“在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上，大约只有15％的土地属于商业用地和房地产，为了扩大财源，地方政府拼命圈地用于房地产开发，并拼命炒高地价、房价。有专家指出，资金缺乏导致地方政府对于廉租房制度执行不力。”[3] 即使依据最近刚出台的政策，“要求地方政府将土地出让金净收益中的5％用于廉租房建设”[4] ，这也同房地产开发及租金补贴所需的大额、连续的资金链需求相悖。特别是随着近年来的房改，公房相继出售，外加公积金增值普遍收益较低或不稳定，使得政策资金来源仅有政府财政补贴的廉租房制度建设难以顺利演进，困难重重。因此，廉租房资金来源单薄，已成为廉租住房制度进一步发展的制约瓶颈，开拓资金渠道，加大资金投入，成为目前廉租住房制度发展的一项迫切需求。[5]
二、当前廉租房融资特征与困境透视
因廉租房其福利性的特点，决定其与一般商品房的运作、开发的价值取向性的不同。尤其体现在廉租房开发建设过程中融资渠道的单一化，特别是当前仍旧依赖于财政拨款、社会保障等纯政策性资金的投入，使得融资过程呆滞化、僵硬化。如何嫁接更为灵活的金融制度、发掘更为专业化、市场化、商业化的运作模式，成为破解当前廉租房开发建设过程当中资金链断裂的关键。因此，笔者认为，对比分析当前我国廉租房建设融资的几种模式，探讨其之间的共性特征，尤其是对当前廉租房开发建设过程当中融资的困境解读，有着深远的现实意义。
对比当前我国廉租房建设的几种融资模式，其间的内生共性特征主要表现为以下几方面：
1、政府财政主导。就当前我国廉租房开发建设来看，其实质是政府通过财政转移支付的方式而向居民所提供的公共产品。因其公共性、福利性，必然使得其资金来源很大程度上依靠政府、社会的无偿投入。尽管廉租房开发资金还来源于住房公积金增值收益、土地出让金、社会保障等，但由于公积金增值收益的不稳定性、土地出让金存在地方政府与中央的“内生博弈”关系，使得当前廉租房建设融资过多依赖政府财政拨款、社会保障等纯政策性资金的扶持。
2、资金缺口扩大。廉租房制度出台，主要是为解决住房困难的低收入家庭而提供的一种政府福利救济。从国际视域来看，当前许多国家政府都把廉租房建设作为一项重要的福利政策，构建规模不断扩大。但是，基于当前我国的国情，仅仅依赖政府单一僵硬化的融资模式，实现“居者有其屋”的梦想，显得苍白和力不从心。据中国建设部通报显示，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，扣除这部分已经提供了住房保障的资金，新建廉租房资金缺口至少为650亿元。[6]其实，这组数字估算近乎保守，因其选择的对象只停留在收入和住房困难的“双困户”，如果依据国际上廉租房配发标准计算，中国未来几年廉租房开发建设的资金缺口将不断扩大化。
3、监督机制缺乏。当前，廉租房的租金配给以“租金补贴”方式为主，从其开发建设的过程看，实际上是市场（开发商）为主导，而政府并没有扮演核心主角。具体地说，政府担当的角色仅局限于建设资金的提供、住房入住资格的审核、发放住房租金补贴等。尤其是廉租房的建设，不论是利益分配还是政绩GDP，都无益于地方政府和财政收支，这也正是地方政府廉租房建设的积极性一直不高的原因所在。因此，地方政府在廉租房建设及管理的过程中，监管机制极其缺乏。
事实上，造成当前廉租房开发建设过程出现融资瓶颈，困境重重的局面，倘若对其困境予以透视分析，不难发现金融杠杆缺失、信贷结构失衡、地方政府积极参与性不高是原因的关键所在。下面，笔者尝试从三方面分析当前廉租房开发融资的主要困境：
1、金融杠杆缺失。当前，我国廉租房融资主要以政府财政投入为主，金融机制所发挥的杠杆调节作用微乎其微。以政府单一直接主导型的融资模式日益僵硬化，借鉴考察国外经验，不难发现，利用金融创新，发挥金融杠杆调节作用，将传统的政府主导型融资模式转化为市场为主、商业化运作模式极其重要。
2、信贷结构失衡。从国际廉租房建设惯例来看，其开发融资选择银行信贷是各国解决廉租房建设资金不足的必然路径。资料显示：截至2003年，芬兰共有83.2万套供出租的住房，其中43.6万套是利用国家特殊住房贷款和国家给予利息补贴的住房贷款形式建造的，占总数的52.4％。[7]由于廉租房其福利性的特点，政府选择银行信贷融资，必然需要政府以显性或是隐性的身份介入，但是，从当前我国政策性银行对于廉租房建设所出台的配套机制来看，缺乏稳定性和不成熟性，这必然使得廉租房建设资金银行信贷结构失衡。
3、地方政府积极性不高。廉租房的开发建设，对于地方政府的政绩和财政而言没有多大利益回报性，况且，廉租房的开发是一个耗资大、周期长的工程，尤其是其福利性的特点，使得地方政府的投入积极性偏低。对于有些地方政府而言，因各地财政收入程度的差异性存在，即使其本意想真正落实廉租房政策，因财政资金的缺失，也无力执行。
因此，从当前城镇廉租房融资模式的共性特征并对其融资困境的解读，我们不难发现传统意义上政府主导直接型的嵌入式融资弊端重重，巧妙发掘更为灵活的金融制度，催生成熟的商业化融资模式成为我们当前的诉求。
三、廉租房融资新模式：路径取向与政策选择
依据城镇廉租住房管理办法规定，廉租住房保障资金来源应以财政公共预算资金为主，也就是前面我们所论述的政府财政主导的特征。事实上，“除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划外，相当多的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。”[8] 正如前面我们所阐述的那样：住房公积金的增值收益的不稳定性，公房改革后出售房款的递减性，使得当前城镇廉租房的开发建设过于依赖政策性财政资金的扶持。但是，这种制度性的财政资金供应并没有使得城镇廉租房的开发后续资金得到保证。事实上，这种财政资金制度性的供给加剧了廉租房开发建设资金的供应不足。
根据新制度学派的定义，制度是“一系列被制定出来的规则，守法程序和行为的道德伦理规范。”[9]制度的关键性作用是“增进秩序”，“减少合作成本”。[10]从当前镇廉租房建设的融资模式来看，传统意义上政府主导嵌入式的财政资金制度性供给，其弊端清晰易见，并且使得当前城镇廉租住房开发建设资金缺口日益增大，开发成本不断提高。事实上，“制度变迁中存在着报酬递增和自我强化机制。这种机制使制度一旦走上了某一路径，它的既定方向会在以后的发展中得到自我强化。[11]如果一种制度陷入了路径依赖，对其创新是必然选择，即用一种效益更高的制度来取代另一种制度。具体而言，制度创新体现为：（1）一种特定行为的变化；（2）这一组织与其环境之间的相互关系的变化；（3）在一种组织的环境中支配行为与相互关系的规则的变化。[12]因此，当前城镇廉租房开发建设中的财政资金供给制度的创新就是要打破这种制度变迁的路径依赖，寻找到适合廉租房开发融资模式的新的路径取向。笔者认为，当前廉租房融资的新模式，我们可以尝试遵循以下路径取向，并寻求创新：
1、城市运营与BOT模式
城市运营模式是指政府发挥市场调节资源优化配置的功效，用经济手段将城市规划用地、项目特许经营权、路段冠名权、广告设置权等相关城市资源进行盘点、打包出售，所获得的收益用于城市开发建设。当前，廉租房开发建设可以模拟城市运营模式，选择廉租房实物补助形式进行资金筹集。BOT模式具体指建设（build）、经营（operation）、移交（transfer）的过程。这种模式主要体现为特许权的运营。政府同私人之间通过谈判，达成协议，政府将某个项目的特许运营权限转交私人，并允许其在规定权限和时间内筹集资金，开发建设某个项目（通常为基础设施）。这期间过程中，私人可经营项目并提供配套服务，获取利润，抵扣前期投资成本，特许运营期限到期时，私人部门将遵照协议将该项目转交政府。在廉租房开发建设过程中，仿效BOT运营模式，可以减轻政府前期投资资金不足的压力，并可以分担投资风险。
2、委托、联合租赁模式
由于廉租房是福利性的公共产品，其特性决定当前我国廉租房只租不售的特点。与此同时，国家相关对廉租房开发运营的福利性政策，吸引了许多租赁公司的关注，只要政府和租赁公司相关意愿达成，租赁公司介入廉租房的开发运营成为一个必然趋势。当前，廉租房的运营可以考虑委托租赁、联合租赁的模式。委托租赁主要考虑由政府或社会捐赠资本开发廉租房，或是改造闲置房屋成配套出租房，再授权专业的融资租赁公司进行委托经营和管理。当然，其间政府可以对租赁公司实施一些优惠政策。联合租赁，其相当于联合开发形式，也就是租赁公司与房地产开发企业相互优势互补合作，实现“开发——租赁”的运营模式。这种模式，可以整合资源，节约成本，拓展廉租房开发的融资渠道。
3、PPP融资运营模式
PPP(Public-Private Partnerships)，即公共部门与私人企业合作模式。主要是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式。通过这种合作形式，合作各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。PPP代表的是一个完整的项目融资的概念。PPP融资运营模式可以使得私人企业在项目的前期参与进来，政府（公共部门）可以利用借鉴私人企业的先进管理技术和经验。同时，公共部门和私人企业之间可以达成互利共生的运营目标，这不仅可以为社会提供更好的服务，还可以增加项目运营的资本。当前，城镇廉租房开发建设融资模式，在某种意义上是完全可以采用PPP融资运营模式。
4、信托投资基金（REITs ）模式
在2005年两会期间，全国工商联住宅产业商会提出著名议案：“发展房地产投资信托基金（REITs ），建立廉租房体系，解决低收入群体住房需求，防范房地产金融风险。”[13]由于廉租房的开发过程，是一个周期长、耗资大、收益慢的宏大工程，仅靠租金收益的廉租房是难以在较短时间内回笼资金的。REITs 正好可以解决这一难题。REITs 实质上是一种房地产证券化产物，通常采用股票或者收益凭证的形式，赋予房地产这种不动产很强的流动性，同时还便于投资者参与或退出投资。[14] 廉租房开发建设若采用信托投资基金，即REITs形式，可以用持续稳定地租金分红，吸引更多的开发商和投资者。
5、福利彩票模式
中国福利彩票为福利事业筹集资金，是通过发售彩票收入扣除一定比例的返还奖金、发行成本后所形成的福利基金。该基金遵循无偿使用的原则，采取无偿捐赠和贷款贴息的具体两种方式使用。依据民政部统计，中国福利彩票在“十五”期间共销售1145亿元，为国家筹集社会公益金400.75亿元。在“十一五”期间，将完成2500亿元以上的总销售量，筹集社会公益金不少于875亿元。[15]因此，从社会福利彩票所筹集的资金中提取适当比例，用于当前的廉租房开发建设，既遵循了福利彩票基金无偿使用的原则，也有效地缓和了廉租房建设过程中资金短缺的问题。
【土地市场】
广州：重拳打击囤地 收回百万平米闲置地
王卫国 林广/《南方都市报》/20071108
日前，广州市国土房管局发布公告，正式收回广州十区74宗、99.62万平方米闲置土地，这些收回的闲置土地将由政府重新安排投入使用。据统计，这是近年来最大规模的一次收地，广州市国土房管局昨日宣布，广州市已领取了《建设用地通知书》的闲置土地已基本处理完毕。此外，广州市国土房管局还将加强对开发建设过程的全程监管。
北京：年底前将供应942万平方米住宅用地
李海鹏 杨侠 沈静/《国际地产参考周刊》/20071105
北京市商品住宅用地供应将加快速度，在未来的两个月时间里，北京市将供应土地54宗，面积约777公顷，其中住宅用地是42宗，面积约700公顷，建筑规模约942万平方米，平均约1天半出让一块商品住宅用地。从区位分布情况看，住宅用地分布在16个区县，主要集中在朝阳、丰台、昌平、顺义四个区。
杭州：土地供应偏弱 楼市出现短暂真空
潘与/《中国房地产报》/20071102
10月22日，浙江省第14届房博会落幕。记者在现场看到，本届房博会人气之旺一如既往，但与往年相比，可售房源却屈指可数，许多楼盘“只展不售”。同时，由于一手房的房源短缺，使得二手房炙手可热。本届房博会，绿城、滨江、坤和、欣盛、广宇、华元等众多本土房企以展示为主，虽然楼盘数量众多，但现阶段大多没有可售房源。
广东：开发量不足八成 统计部门疑开发商囤地
《新京报》/20071101
记者29日从广东省统计局了解到，1—9月，广东省全社会固定资产投资同比增长19.2%，前三季度房地产开发投资占整体投资的26.3%，是拉动整体投资增长加快的主要因素。据了解，房地产企业本年购置土地面积大幅增加，但完成开发土地面积增速不高，统计部门由此认为，地产开发商可能存在“囤地”倾向。
【房产金融】
房地产投资过热与商业银行房地产信贷风险治理
中经信息/20071031
一、房地产投资热与商业银行信贷趋势
当前我国房地产价格的持续走高是由多种原因共同促成的，其中一个重要的推动力量即商业银行信贷。房地产投资是在现行商业银行信贷管理和利率调控体制下进行的，是依靠现行商业银行信贷体系实现的。
我国《商业银行法》明确规定，商业银行应当按照中国人民银行规定的存款利率上确定利率，不得违反规定提高或降低利率。1993年以来，虽然银行间同业拆借市场等货币市利率管制有所放松，但是在占社会融资绝大部分的存贷款利率方面，由中央银行确定利率并报国务院批准的计划机制基本未变。我国对银行业实行进入管制，国有经济在银行业中具有绝对的垄断地位：在其他主要的银行机构如股份制银行和城市商业银行中，各级政府和国有企业是最主要的股份持有者，政府对银行资产和负债提供隐含担保。因此，我国银行业在不良贷款占资产比重远远高于国际平均水平的情况下，储蓄存款数量仍在不断增加，从而使银行业能够保持一定的流动性，仍能维持正常的运行和经营。由此造成的制度性缺陷隐含着巨大的系统性风险。市场利率与自然利率的背离，扭曲了企业的投资行为。资金成本的降低有利于资金密集型的房地产行业，房地产开发企业的资本结构倾向于更多的采用银行贷款这样的融资方式，这使得房地产开发企业的资产负债率明显高于工业企业的平均水平。
由于房地产开发企业可以按照低于自然利率的价格获得银行贷款，这从总体上就无法抑制其投资规模的扩张。实际上，自1999年以来，房地产开发投资比固定资产投资增长得更快，其增长率平均高于后者７个百分点，房地产开发投资的比重也一直呈上升趋势，而固定资产投资在GDP中的比重也大幅上升。
我国对银行业的管制和国有经济在银行体系中的垄断地位弱化了金融机构进行金融创新的能力和相应的激励机制。1998年以后，央行逐步推行资产负债比例管理和风险管理，要求国有商业银行采取措施降低不良资产比率，推动股份制改造。商业银行为了在短期内化解现有不良贷款的风险，降低不良贷款的比率，采取了最简单的办法——扩大信贷规模。对于商业银行而言，由于房地产行业有不动产作为抵押，房地产贷款往往被视为低风险的贷款项目。房地产价格的持续上涨会刺激房地产投资的进一步增加，也刺激了商业银行向房地产的信贷投放。这使得房地产业很容易通过银行贷款实现融资，而不是通过直接融资的方式将投资风险在更广泛的范围内分散。
近几年来新增房地产贷款迅速增加，房地产贷款在商业银行贷款余额的比重也迅速上升。中央银行和银监会鉴于上半年新增贷款增长过快，于2004年4月下旬要 求商业银行控制贷款规模，2004年的新增贷款额不得超过2003年。当年5月以后信贷转向下降。但2005年以后商业银行新增贷款又开始了新一轮上涨，根据央行公布的数据，各类金融机构2003年新增贷款2.8万亿，2004年2.2万亿，2005年2.35万亿，2006年达到3万亿，其中房地产信贷规模是上升主力。在存在着所有者缺位的情况下，在贷款发放过程中难以避免寻租行为和道德风险。一些高风险的房地产投资项目可以很容易地获得银行贷款，由此获得的收益由投资者享有，但是失败的风险却要由银行来承担。2002年中国人民银行的一项调查显示，在房地产贷款中违规贷款占全部数量的10%，违规金额占贷款总量的1/4，而且违规贷款主要是风险较大的房地产开发贷款和个人商业用房贷款。
二、抑制房地产过热投资与商业银行房地产信贷风险的化解
１．继续推进利率市场化改革。
我国房地产融资过于依赖银行贷款这种间接融资方式，意味着银行体系的资产状况在很大程度上取决于房地产贷款的质量，从而银行体系的稳定性与房地产市场波动紧密地联系在一起。随着银行体系发行的房地产贷款规模不断增加，银行资产负债期限结构不对称引起的利率风险和流动性风险也将会影响到银行体系的稳定性。尤其在金融市场出现结构性变化时，银行的储蓄存款或者市场的利率水平会出现大幅波动，由于房地产抵押贷款期限长，缺少足够的流动性，而且贷款利率相对固定，银行体系容易出现经营状况的恶化或者出现支付危机，甚至可能会波及整个金融市场。1993年《关于建立社会主义市场经济体制改革若干问题的决定》和《国务院关于金融体制改革的决定》已经明确利率市场化改革的基本设想，1995年《中国人民银行关于“九五”时期深化利率改革的方案》初步提出利率市场化改革的基本思路。在此之后，按照先外币、后本币；先贷款、后存款；先长期、大额，后短期、小额的总体思路，利率市场化改革逐步推进。但是，到目前为止，对信贷市场影响最直接的存贷款利率仍受到较大的限制。因此，应加快利率市场化改革的步伐。
２．建立和发展房地产抵押贷款的二级市场与推动房地产抵押贷款的证券化。
为了减少房地产融资对银行贷款的依赖程度以及银行体系由资产负债期限结构引起的风险，必须改善房地产融资结构，增加直接融资的比例，这也是发达国家房地产金融发展的趋势。主要的措施是发展房地产抵押贷款的二级市场，延长房地产贷款的信用链条。在建立和完善抵押贷款二级市场体系的基础上，可以逐步实现抵押贷款证券化。20世纪70年代开始，美国的商业银行和储蓄机构不再将发行的房地产抵押贷款全部保留在自己的资产中，而是将其出售给其他的证券发行机构，由其以房地产抵押贷款所产生的现金流为抵押，将各类贷款进行分类和组合，发行抵押贷款证券。
为保证抵押贷款证券的信誉，抵押贷款参与政府特许机构的保险，从而抵押贷款证券隐含了政府的保证，有利于证券的发行和流转。抵押贷款的证券化延长了房地产贷款过程中的信用链条，使风险由贷款发起人、贷款保险人、证券发行者和证券投资者进行合理的分担，减少了银行体系的经营风险，有利于增强金融市场运行的稳定性。实际上，抵押证券可以消除几乎全部发行者的利率风险。目前，我国房地产相关资产的证券化已经初步具备了基本的条件，但是，一些技术条件，比如证券运作的标准化，还需要在具体的实施过程中逐步完善。这方面的尝试和探索，同样应该加速。
【房产营销】
谈谈房地产营销与品牌效应
董守聪/ 《中国房地产金融》/200708
目前，随着我国房地产市场的逐渐成熟，品牌效应对于企业生存发展的重要作用已经是不言而喻的。业内企业也都在费尽心机争创行业品牌。但目前真正能称得上房地产品牌的实在是廖廖无几，究其中原因，笔者认为还在于开发商对房地产品牌，认识上存在着误区，实际操作中又没有现成理论进行指导，缺乏长远的品牌战略与规划。笔者根据自己多年的工作经验和理论思考，来探讨一下中国房地产品牌建设的若干深层次的问题，期望为房地产企业构建自己的品牌战略提供相应的理论借鉴。
1 房地产品牌的概念
在房地产界，品牌的含义应该包含有企业品牌和产品品牌。它是企业或产品在消费者心中的一种形象代表，其功能在于把不同企业之间的同类产品区别开来，不致使竞争者之间的产品发生混淆。然而，业内目前普遍的认识是将房地产企业品牌等同于了产品品牌，做得最多的也是产品品牌。当然，这与中国房地产自身的特点有一定的关系。我国的房地产区域特征明显，往往一个地区的知名品牌在另外一个地区认同率不高，影响力不够。此外，中国房地产的发展时间不长，大部分并不具备树立企业品牌的实力，只好在产品品牌上做些文章。但是，无论如何，企业品牌的建设才应该是业界追求的根本目标。因为品牌代表着开发商的实力，而开发商的实力又是物业品质的根本保证，只有实力强大的开发商才能保证物业本身的综合素质与现阶段的市场营销策划以及今后的配套管理三方面的和谐统一。
2 房地产品牌战略的实施是一项长期的系统工程
房地产品牌的建设不是一朝一夕就能完成的，它需要企业自身不断地学习，长期不懈地努力；其次，房地产品牌建设也是一项系统工程。从前期的项目策划、规划设计到招投标报价、施工建设、竣工验收、销售服务、物业管理等等各个方面都要具有品牌意识、品牌观念，即要树立所谓的“过程精品”。此外，消费者对于企业品牌识别系统的认可、员工对品牌价值的共识等等也非一朝之功，它是一项长期的系统工程。
3 房地产品牌战略的实施方式
在房地产品牌战略的实施问题上，目前业界的认识也不全面。一谈到房地产品牌建设，大多数企业都认为是要自建，靠企业自身的力量去树立品牌。实际上，作为开发商，在整个项目的营销过程当中，是有很多力量可以依靠的，中介代理机构就是其中之一，在品牌建设上同样如此。借用具有良好声誉的中介机构作为项目销售的依托，不但可以提高产品档次和楼盘价格，还可以提升企业形象，正所谓：“大树底下好乘凉”。这种方式适合于那些没有自己品牌的企业使用，当然，支付的代理佣金相对也是较高的。
4 房地产品牌战略的前提和基础是要树立和谐的公共关系
论产品质量，很多楼盘都很好；论物业管理，许多企业服务都不错。但是，为什么优秀的房地产品牌仍然很少呢?其实，品牌的本质含义应该是一种公共关系，品牌的树立代表着企业与消费者之间形成了和谐的对应。从某种意义上来说，没有基本的和谐的公共关系，再好的质量与服务都是枉然。当然，质量服务与良好的公共关系之间存在着辨证关系。好的质量与服务能促进和谐公共关系的实现。某实业股份有限公司就利用巧打“公共关系牌”，在市场上拥有了一席之地。他们的楼盘地理位置较偏，基础条件不是很理想。但是却别出心裁，利用3月12号的植树节开展了主题为“共建绿色家园”的树苗认养活动。上百棵树苗被业主们一抢而空，种在小区的休闲道旁，上面有认养者资料塑封卡。不少业主填上了子女的名字，说是让树苗与孩子共同成长。这一活动经媒体报道后，一时传为美谈，同时也提升了企业的知名度。
5 房地产品牌的树立要以诚信为本
房地产开发具有资金流动量大的特点，不少企业及企业领导，往往存在着“捞一把就走”的思想，对于楼宇的品质、物业管理等各方面都没有良好的保证，更有甚者，利用虚假广告、虚假承诺欺骗消费者……这不但在社会上造成了不良的影响，也给中国房地产业的发展设置了障碍。房地产业的规范与成熟需要社会各界，包括政府、开发商、公众、消费者的共同参与，品牌的建立更需要大家长期的合作与支持，而这些，都有赖于彼此的相互信任，以诚信为本。在这一点上，我们都需要付出更多的努力。
房地产品牌战略的实施不仅需要正确的理论进行指导，也需要不断地学习与实践。在这个过程当中，我们需要耐心、细心、诚心，努力去塑造和提升自己的品牌。谁提前拥有了品牌，谁就能够充分发展，因为未来房地产的发展趋势，必将是品牌瓜分市场的时代。
【经营管理】
前行，以企业家的方式
傅林/《城市开发》/200706
一个时代的主流精神，一定是那个时代的先进生产力的反映，而主导这种主流精神的，则是大批引领这个时代步伐的企业领军人。
每一个优秀企业的背后，都蕴含着厚重的企业家精神与智慧；每一个品牌崛起之前，都行走着一个引领它的企业英雄。
万通集团董事局主席冯仑以“傻根精神”自勉，凭“傻根”般的执着一往无前，力求上行，使万通因冯仑盛名于业界：金都集团总裁吴忠泉以科技创新、铸就一流产品品质为旗帜，在中国房地产行业勇敢地扛起“节能地产”大旗；北京华特物业管理发展有限公司董事长赵文发60岁开始创业，今年已是74岁，以一颗年轻的心和不懈的激情，迎接着自己事业的一次又一次飞跃，也成就了中国物业管理行业一段永久的佳话；北京首都机场物业管理有限公司董事长陈加强恪守“人本文化”，练就了一番网罗人才的上乘内功，以宽广的胸襟和细致入微的服务体恤每一位旅客，成为首都文明之窗上一抹恒久的亮色。
创新、责任、冒险、执着、激情、果敢……我们似乎可以用所有的褒义词来要求新时代的企业家，也可以用少数几个贬义词去“扼杀”他们——不敢贸然以“企业家”称谓他们，但唯一不变的是他们一刻也没有停止过对自身的苛求、对事业的执着、对行业的热爱。这对于刚刚有20几年历史的中国房地产开发和物业管理的行业来说，无疑是一笔财富，从他们身上，我们自然会看到行业不灭的希望。作为中国房地产开发和物业管理企业领军人，他们的精神与智慧将在新时代彰显。
众多的中国房地产企业领军人，以企业家的勇气和品质前行吧!
◆“傻根精神”
冯仑说，新的生命往往属于那些被聪明人称为“傻根”的先行者和奋斗者；但凡成为竞争中赢家的企业家无不具有“傻根精神”；人类历史从来都是由“傻子”创造，由聪明人来解说的。
今天，在社会变革和激烈的市场竞争中，这种“傻根精神”说白了，就是立在根上，傻向前进。所谓“傻”，就是有为理想献身的勇气，而所谓“根”就是根植于理想深处的价值观，以及被理想激发出来的无限勇气与毅力。
2004年，万通提出“美国模式”被认为是傻，但他分析说，只要中国继续进行市场化的金融改革，加速发展房地产的直接融资市场；只要房地产行业的价值链在激烈竞争中被不断细分；只要中国经济继续保持高速增长，房地产公司保持导演角色和基金管理者角色的特征，在价值链上游发展的美国模式迟早会取代厂长式的香港模式。万通后来大幅盈利的事实证明了这种“傻”是有理性的。当万通引进国有企业天津泰达成为自己的第一大股东时，周围人不乏在暗暗发笑，但是，随着房地产市场的周期波动的加剧和天津滨海新区成为中国经济改革继深圳和浦东之后的第三极，人们才发现，“傻”其实也是有“根”的。
几乎所有人的成功或多或少都沾些“傻气”。赵文发接手遗留问题很多的金达园小区项目后，为了给业主通自来水，还没有任何利润就自掏30万“腰包”；在企业品牌越来越亮的时候，不是大举进攻项目赢利，却开始用大半年的时间操练起了内功——进行内部培训学习。
当别人还在想方设法去“堵塞”、“逃避”业主的抱怨时，陈加强却开诚布公，广纳“怨言”。他把业主的挑剔当作企业成长的永恒动力。在对“怨言”归类、总结的基础之上，他有针对性地改进自身服务质量，新招频出为业主服务。
诸如此类，这些在一些人看似“傻”的行为，却有一条铁的原则在其中，那就是——大智者大愚，舍者必得。
正像冯仑说的，人类历史从来都是由傻子创造。在市场竞争中，如果有一个机会，10个聪明人最先看到。于是都挤进去竞争，原先看似容易的事，刹那间就变成最难的了。而被聪明人讥讽为“傻”的事，正因为聪明人及其追随者都不愿加入进来竞争，反而变得容易起来；而且因为没有竞争者，时间上也很从容，三年五年之内也不会有人来搅局，最终的成功一定属于痴迷于它的“傻根”。“傻根”每一次犯“傻”的背后都有一条非常理性的根；每次犯“傻”时总会引来嘲笑、嘀咕；但是每次犯完“傻”也能引来聪明人没完没了的解读。
傻根之傻，是以理性的根在滋养“傻”的果实。
◆致于创新
自从熊彼特提出创新概念后，创新就与企业家成了不可分割的整体。创新精神被认为是企业家的首要精神。一个懂得创新的企业家，自然会提高自己对企业的驾驭技巧，增强企业适应市场，引领市场的能力。
在回首当年金都集团如何成功发轫时，吴忠泉总结了三点：看准了的事情，一定要一心一意做好；第二，要善于在创新中学习新东西；第三，依靠团队的力量把创新发挥至极致。吴忠泉勤奋好学，喜欢接受新事物，多年来，他都坚持早起，留出固定的、充足的时间看报。听广播，接受最新信息。在行业内，他率先创立了中国第一个“人居科技馆”，将当前行业最先进的高科技、绿色环保节能产品系数囊括其中。每年的“住博会”，与其他企业“守株待兔”相比不同的是，他一定会从杭州总部派出几十人的参观、采购队伍，前往北京参观学习、筛选采购新技术、新产品。
陈加强也一直把创新服务看作首都机场物业的立足之本。他一直强调，创新是企业发展的灵魂；创新服务，是开掘物业管理企业文化的发展动力。陈加强说，创新服务首先要创新服务观念，其中，最挑剔的业主是创新服务的一面镜子，是提高物业管理水平最好的动力和源泉。作为物业管理企业要随时有效地发现业主的新需求，随时加以归类、提炼。要时刻牢记一点，创新服务的伟大源泉存在于民众之中。
创新是企业领军人最重要的品质，是企业家的代名词。
◆赢的激情
“我相信，那些仅仅以追求金钱为目的的人是不会取得太大成就的，真正成功的人往往是那些竭尽全力希望在自己的领域做到最好的人——他们都希望赢。”
全球大型媒体集团维亚康母(Viacom)的主席萨默·雷石东在他的自传《赢的激情》里的感言，充分揭示了这位56岁遭遇突然灾难，63岁开始创业的企业领袖的品质和精神。从经营一个小型连锁影院的小老板，萨默·雷石东一跃成为全球大型媒体集团维亚康母的主席。用他的话说：“只要你愿意，生活随时可以开始，关键是你要永远使自己保持赢的激情。”
60岁的赵文发开始第二次创业，从管理一个只有20户的小楼门开始，用行为展示了创业者的魄力和勇气。今天，已经74岁高龄的他，依然在中国物业管理行业辛勤耕耘，奋斗不息，演绎着令人惊叹的传奇人生。正如赵文发所说：“我内心一直有一种自我驱动力。这种驱动力使我保持着不断挑战自我的激情。”
赢的激情成就了众多企业家的生命和灵魂。它是一个没有终点的旅程，一个没有结束的开始。它促使企业家不断地学习和超越，不断地追求和奋斗。使他们在商海中乘风破浪，不断完成事业的一次又一次飞跃。
事业随时可以开始，只要你愿意。
◆用人之道
取士之方，必求其实；用人之术，当尽其材。——欧阳修
成功的企业领导者总是有自己的用人之道，怎样选人、用人也最能考验企业领导者的智慧和胸怀。
宋代欧阳修在《乞补馆职札子》里早有阐述：“善用人者必使有材者竭其力，有识者竭其谋。”说的就是“用人”要用长避短，“将人才放在最适合、最能发挥才能与特长的地方(职位)”。现在看来，这似乎已经变成了一个几乎是妇孺皆知的道理，却俨然是一道鸿沟横亘在了众多企业领军人面前，能过去的寥寥无几，在这条鸿沟边上不停徘徊的却是不绝褴褛。
世界500强的巨头们很多都是这方面的实践家，摩托罗拉、GE等许多公司通过工作轮换等办法，让员工找到最适合自己发展的职位与空间，确保不浪费任何一位员工的才华。
冯仑认为，人人都是人才，应该把合适的人放在合适的地方，这样，他们就能充分发挥自己的才能。如果一个司机，路熟、精神好、身体好、懂礼貌、反应快、处理应变的能力强，就算是这个岗位的人才。同样，你让手无缚鸡之力的人天天拿着刀在门口看门，贼一来他就跑了，但不能说他不是人才，让他回去写文章，没准能成个作家。
用人与决策一样，成为考量一位企业领军人品质与智慧的重要筹码。陈加强多次讲，作为企业管理者，必须重视员工的个性需要、期望对其行为的驱动作用，并注意研究员工的工作生活满足感与工作绩效间的相互关系，同时还要认真研究激励方式的不同可能会带来预期效果不同等细节问题。
同样赵文发也体会到，管理和人才是驱动企业永远向前的两个轮子，从而总结出其创新型、复合型人才的标准——1、具有丰富的专业知识、实践经验和法制意识；2。能承担一个小区和部门的工作，创造性地完成工作任务，果断处理各种问题；3、有灵活的应变能力、协助能力和抗风险的能力； 4、办事公道，光明正大，能起表率作用，善于团结人；5、对企业建设敢于直言不讳，提出自己的独到见解，哪怕是反面意见，绝对不能重用唯唯诺诺、阿谀奉承的风派庸人。
成在用人，败在用人，悬于企业家一念之间。
“傻根精神”、创新品质、执着与激情，以及用人之道，是本刊本期探讨的四位房地产企业领军人之精神与智慧，也是整个房地产企业家群落精神的集中体现。相信随着房地产经济元素的不断丰富和房地产企业家精神的高端显化，我们一定会看到中国房地产企业家精神的繁荣。这是顺理成章的趋势，也是一条正在演绎的发展之路。