《公元房地产文摘》（第25期）

【法规动态】    ——海口：取消购房入户政策 4种情形仍可办理入户

               ——南京：首试“定价回购房”项目

【行业要闻】    ——武汉：11月房价上涨放缓成交量出现萎缩

               ——济南：二手房房价不断攀升 交易持续缩量

               ——长沙：12月1-7日房地产交易均价3860元/平米

               ——东莞：11月成交商住用地7宗 东莞整体房价跌破6000元

               ——郑州：11月住宅商品房销售均价3876元

【市场走势】    ——深圳：楼市步入理性调整 有利长期发展

               ——杭州：下沙楼市投资价值凸显

               ——重庆：将扩大廉租住房保障范围到低收入家庭

               ——上海：楼市波澜不惊 明年料依旧保持“温和”基调

               ——天津：二手房成交量下降 售转租现象凸显

               ——重庆：房市保持量稳价升态势 明年房价将适度上涨

【特色房产】    ——廉租房规划与实施的重大意义

【土地市场】    ——广州：卖地遇冷 地价回归一年前水平

               ——杭州：800亩土地推至明年出让

               ——天津：07年土地市场大盘点出让量大且异常活跃

               ——国土资源部：土地储备机构不能以盈利为目的

【房产金融】    ——宏观调控下我国中小型房地产企业融资新出路

【房产营销】    ——公寓营销新法：带租约销售

  【法规动态】  

海口：取消购房入户政策 4种情形仍可办理入户

《南国都市报》/20071210

记者6日获悉，海口市政府常务会当天原则通过有关文件，决定对《海口市投资和购房办理入户暂行办法》进行修改，并全部删除了其中有关“购房入户”的内容。至此，海口自1996年开始实行的购房入户政策正式宣告终止。据了解，因为内容发生较大变化，原规定名称也相应修改为《海口市投资和捐赠办理入户暂行办法》。     

南京：首试“定价回购房”项目

鲁勋/《东方早报》/20071213

昨天，一幅特殊的地块在南京成功出让。该地块面积为8016.2平方米，起拍价为6800万元，但所建项目建成后均不得上市销售，由南京市城建集团统一按7800元/平方米的结算价实施回购，专项用于市政项目的拆迁安置。这是该市首次直接以地块出让的形式建设“产权调换房”。

【行业要闻】

武汉：11月房价上涨放缓 成交量出现萎缩

沈翀/《经济参考报》/20071213

武汉市亿房研究中心介绍，11月武汉市主城区的商品住房平均每周销量在1900套左右，日成交量保持在260套左右。与上月相比，成交量有所萎缩。11月武汉市商品住宅成交均价上涨幅度趋缓，平均每周每平方米上涨50元左右，与上月相比每周涨幅下降了一半，在11月第四周武汉市商品住宅达到了历史最高点，成交均价为每平方米5616.26元。                                                                                            

济南：二手房房价不断攀升 交易持续缩量

《齐鲁晚报》/20071212

    统计数据显示，10月份省城市区二手房买卖成交量较9月份下降近两成，与去年同期相比，下降幅度明显偏高。11月份，在未出现重大利好的情况下，二手房交易仍然趋缓。最近，济南市“十佳中介”对这一市场进行了把脉。由济南市房管局评选的“十佳中介”机构普遍认为，导致近期省城二手房买卖成交量下降的原因主要有政策和价格两个方面。

长沙：12月1-7日房地产交易均价3860元/平米

《长沙晚报》/20071212 

据长沙市房产研究中心统计,本周全市商品住宅期房共成交35.06万平方米，成交量为2925套，成交均价为3860元/平方米。分户型来看，户型面积在90㎡（含）以下商品住宅成交4.67万平方米，共717套，户型面积在144㎡（不含）以上商品住宅成交9.42万平方米，共503套。

东莞：11月成交商住用地7宗 东莞整体房价跌破6000元

《广州日报》/20071211

合富辉煌监测数据显示，东莞11月份成交的地块共21宗，其中商住用地只有7宗，商住类土地总成交面积为275915.8平方米。从7宗土地的成交情况看，3宗城区商住土地及4宗镇区商住用地的成交价格可以说是一路“疲软”。 比起前三季度地王频现的火热土地交易市场，11月份的土地成交价格有大幅度的回落。

郑州：11月住宅商品房销售均价3876元

中国放地产信息网/20071211

近日，市房管局公布了11月份我市房产调查的各项指数，根据数据分析显示，11月份，我市住宅商品房销售均价延续了下跌的趋势，比10月份下降了1.75%，而住宅二手房均价则仍然保持上涨的势头，比10月份上涨了2.59%。据了解，11月份全市商品住宅销售8588套，商品住宅销售面积81.56万平方米，销售均价比上月下降1.75%。

 

【市场走势】

深圳：楼市步入理性调整 有利长期发展

《深圳特区报》/20071206

今年7月份开始，政府部门为了打击房产投机行为，出台了各种政策，随着政策作用的发挥，8月份开始市场进入观望期，成交量下挫，投资性需求大幅减少，"金九银十"的昔日风采也风光不再，与上半年的火热场面相比，深圳三级市场显得格外冷清。这一系列调控政策的出台对稳定深圳房地产市场起到了及时和有效的控制作用。

杭州：下沙楼市投资价值凸显

徐帆/住在杭州网/20071204

下沙到位的基建设施以及浓郁的文化氛围，吸引了不少地产大鳄纷纷选择下沙作为进入杭州的跳板。南京的郞诗房产、上海世贸等地产大鳄纷纷在下沙拿地块。从2006年51号地块的成交楼面地价每平方米1319元，再到最近的35号地块成交楼面地价每平方米3326元，半年多的时间里下沙的地价已经翻了一番多。

重庆：将扩大廉租住房保障范围到低收入家庭

张浩/《重庆日报》/20071204

    昨日，记者从市政协举行的市国土房管工作汇报会上获悉，我市廉租住房保障水平将进一步提高，在2010年底前，廉租住房保障范围将由城镇最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，并根据农民工数量和分布，提供符合农民工特点的居住场所。市国土房管局负责人介绍，今后将进一步加大工作力度，不断扩大廉租住房保障覆盖面。

上海：楼市波澜不惊 明年料依旧保持“温和”基调

褚婷婷/中新社/20071207

分析人士认为，此前沪上商品住宅用地的供应相对偏紧，导致今年楼市供应紧缺，有数据显示，今年前十一个月，上海商品住宅的上市面积同比减少两成多；此外，前两年宏观调控背景下，压制的部分购房需求在今年得到释放。因此，房源少却未见哄抢，升息未引起还贷潮、开征新税也不见买卖双方集中过户，整个沪上楼市呈现出相对平静局面。

天津：二手房成交量下降 售转租现象凸显

《经济参考报》/20071212

近期，受宏观调控措施的影响，天津的二手房成交量下降，“售转租”现象明显。11月份，天津市二手房成交量比10月份下降了15%左右，较9月份下降了40%左右。由于成交量低迷，部分二手房业主不愿降价出售，索性转战租赁市场。统计数据显示，11月份天津市租赁房源同比10月份增加超过20%，成交量也上升了15%至20%。

重庆：房市保持量稳价升态势 明年房价将适度上涨

陈富勇/《重庆晚报》/20071218

近两月全国大部分城市房地产市场都出现了交易量下滑、价格下降的趋势，市国土房管局有关负责人称，我市仍保持了“量稳价升”态势。据悉，为确保房地产市场继续健康稳定发展，明年我市将继续加强房地产市场宏观调控。据介绍，宏观调控措施首先体现在房地产投资的调控上。

 

【特色房产】

廉租房规划与实施的重大意义

仲大军/北京大军经济观察研究中心主任仲大军

 

一、廉租房是中国出现贫困群体的产物

    什么是廉租房，廉租房什么样？现在很多人都没见到，也没有概念。这既是好现象，也是坏现象。说它好，是因为中国现在还没那么多穷人等着住廉租房。说它坏，是因为中国城市现在有很多人由于没有廉租房，而居住在狭小拥挤的空间里。

    今天问题终于清楚了，由于改革的分化，我国已经出现相当数量的贫困群体，城市已出现了不少买不起房的穷人，在这种情况下，只有寻求一种新形式的住房，那就是政府提供的廉价出租房，甚至是完全无偿提供的免费福利房。

    所以，首先我们要认清廉租房出现的背景，那就是为社会贫穷者提供的住房。廉租房属于社会保障和社会福利的范畴。政府如果不能及时提供廉租房的供给，便会直接影响到一个群体的生存质量。

    市场经济是区分优劣和产生贫富的竞争经济，但市场经济也是一个共享经济发展成果的福利经济。对于在竞争中失败的被淘汰者和那些低收入者，政府和社会仍然有义务和责任担负起他们能保持基本人格尊严的生存保障，共享经济发展的好处。

二、廉租房是市场掠夺性竞争的结果

    这些年里，中国的改革和经济发展只有一条腿走路，那就是完全靠市场，尽量市场化。但市场经济是个能者淘汰和掠夺弱者的经济，在能者多劳、多劳多得甚至不劳也得的市场规则下，房地产资源会最大限度地聚集到富裕群体的手中,近几年房地产市场的土地和房产资源大瓜分就是典型一例。

    首先让我们来看上海1500亩经济适用房用地神秘消失之谜。上海市政府为了解决底层贫苦民众家庭（人均住宅面积4平方米以下）的住房问题，曾无偿划拨了1500亩土地，交由上海市住宅发展局下上海市平价房发展中心这么一个行政机构来承担经济适用房建设。可是由于“体制改革”，上海市平价房发展中心改制成企业，1500亩土地无偿划拨的土地进入了商品房用地市场，价格陡增，让改制后握有公司股权的“红顶商人”猛赚一笔。最后结果大家当然知道，经济住宅房变成了昂贵的商品房，政府零价格的批地，成了开发公司的高额利润。

    这属于公共福利性质的1500亩土地哪里去了？化成了少数人暴富的资源！这种“改革”和“改制”难道不需要诅咒和矫正吗？

    再以深圳为例，2005年政府供应市场的土地有50万亩，比往年稍微少了一点，房地产商拿去后，盖出了一批平均面积400多平方米的高档住宅房，这些房子等于是全部为富人服务，普通百姓根本消费不起。其结果，深圳出现普通消费者买不起房的现象，中国最紧缺的土地资源高度集中于富人之手，富裕群体更多地占有了我国宝贵和稀缺的土地资源，这在很大程度上影响了平民大众的生存和生活质量。

    如果让这种竞争性的市场模式继续下去，我国很快会出现一大批贫无立锥之地的城市居民。因此，在这种情况下，中国必须坚决地拿出一定比例的土地份额，照顾那些毫无竞争力的贫困和低收入群体。

    因此，在市场竞争的同时，必须市场与政府两条腿走路。市场是在不断扩大人际间的贫富差距，政府要干的活就是尽量减少这种差距。但前些年里，政府除了搞了一些经济住宅房项目之外，在商品房之外的范围并没有什么动作。甚至经济住宅房也存在着很多问题，譬如户型和面积较大等。

    廉租房与经济住宅房和市民出租的房屋性质不同，廉租房不是可以买卖的商品，廉租房是政府提供的公共产品。它是具有宏观经济调控作用的物品。廉租房的性质不只是表现在政策性、社会保障性和福利性方面，还要考虑运用它调控房地产市场价格的作用。

三、廉租房具有计划经济的特色，中国必须建立最低住房标准！

    为穷人提供廉价房屋，但要提供多少？什么标准？必须有一个科学的定量。首先，要对这个量的制定做科学的调查研究和设计规划，这个量的标准必须要建立在科学的、人性的、具有公平平等意义的标准上。

    譬如，科学地计算出目前我国各个城市需要建设多大面积的廉租房小区，一个城市要拨出多少土地建设廉租房，廉租房所占的土地面积应该是这个城市面积的多大比例？每套廉租房的面积应该是多大？造价、质量应当是什么标准？它们的地理位置应该在什么地方？城市的交通规划与廉租房居住区有什么联系？等等，这些都应该有合理和科学的规划。

    目前我国有最低工资标准，但没有最低住房标准，许多贫困的低收入群体住在狭小肮脏的环境里。政府没有将最低住房标准纳入社会发展规划中，是这些年里中国改革最大的失误！

    随着我国经济的增长和人民生活水平普遍提高，政府已经有能力实施最低住房保障计划，并且，政府应当将这一计划当作今后的主要目标。本着节约环保的精神，廉租房的每套建筑面积应当在70平米以下，人均居住面积应当在20平方米左右。

    凡是低于这一标准的城市公民和在城市工作的民工，都有权利申请廉租房的权利。

四、廉租房在每个城市的规模

    要建设一个和谐社会和均衡发展的社会，中国必须实施最低住房标准计划，大力提高城市居民的居住水平。

    最近几年，我国每年投入建房的土地面积大约60万亩，每年建房所用掉的国土大约有1000平方公里，竣工的房屋面积大约有7亿平方米，其中经济住宅房的比例不足3%，廉租房连影子还没有。

    在对这么多的商品房消化过程中，一些富余资金从中大肆进行投机活动，大量的商品房在这一场投机和炒做过程中流入高收入和中高收入群体之手。目前，我国高收入、中高收入和中等收入的人口只占总人口的40%，而中低收入和低收入的人口占60%。由于房价不断升高，目前，这60%的人口基本上已经被挤出了买房的行列。这一大批人只能沦入租住廉租房的行列。

    因此，我们可以估算出廉租房应当占一个城市住房多大的比例。根据目前商品房发展的情况，目前以及未来，城市中至少有50%的人口买不起房子。按这一人口比例，便可计算出廉租房的建设规模和供应规模。因此，廉租房的建筑面积要占到目前各个城市开发总面积的至少30%。

    这是一个巨大的工程，是中国住房改革的又一次拨乱反正。中国必须保持一个社会主义国家的本色，中国的土地资源和房地产资源不能无限地向少数有钱人手中集中。中国必须动用政府和行政的力量来配置有限的土地和房地产空间资源。否则，中国的改革必然出现尖锐的社会矛盾。

五、廉租房规划的实施保障：发行2万亿国债

    廉租房的性质是政府投资建房，政府委托房地产公司和建筑公司来建廉租房和管理房屋。中国政府必须做出明确的规划，尽早启动这一计划。按照目前房地产每年开发资金投入的情况，廉租房在全国一年需投资3000亿元到5000亿元，这一钱从哪里来？只能从国债中来。

    中国政府必须至少发行1--2万亿的国债，在最近几年里进行廉租房的建设。以每年发行5000亿国债计算，可连续发行4年。廉租房项目的实施，既可以启动国内的内需，增加内部消费，减少出口压力，又可以消化即将到来的生产过剩的威胁。廉租房计划对于宏观经济具有非常良性的作用。特别是它将极大地改善中国城市居民的生活质量，匡扶畸形发展的房地产市场，将有限的土地资源最大限度地为人民大众所服务。

    对于这一方案，目前各个地方政府和国家建设部还远没有成熟的认识，甚至一些地方政府和国家部门已经被富人所绑架，正在走这一条加速财富集中的道路。我们必须对这种状况有清醒的认识，必须站在平民大众的立场上，促进廉租房的诞生。

    这些年里我国各地通行的旧城开发改造模式，政府把旧城改造的任务交给开发商，完全运用市场化方式，在这个过程中，开发商在私利的驱使下并不能满足贫困户的住房困难。旧城开发过后，许多贫民户的生存条件照样得不到改善，并且还出现种种纠纷。

    出现以上种种状况，都与廉租房设计缺失有关，都与我国改革开放市场化手段的单一有关。特别是中国社会忘记了在市场化的同时，必须仍然需要政府的作用，仍然需要相应的计划经济相配合。

    今天，通过市场化惨痛的教训，中国终于明白了行政配置资源的作用。从当年一味的市场化，开始回归计划，这不能说不是改革的新迹象。从今天开始，中国各级政府都要将廉租房规划当做一件重要的任务来做，廉租房的出现必将极大的改善中国稀缺的土地资源利用，调整畸形的房地产价格，使中国的房地产市场回归合理和有序。

六、政府必须清楚地认识自己的责任

    政府对城市住房保障负有什么样的责任？这个曾经模糊不清的问题，在国务院发布了一份关于解决城市住房困难问题的文件后，慢慢变得清晰明确起来。2007年8月13日，中国政府网公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其核心内容就是要“加快建立健全以廉租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。这是中国房地产政策和住房制度改革的重大转折。但这个文件内容的认识程度还远远不够，这就是我写下这篇文章的原因。

    当然，这一问题还需要广泛的讨论和认识。但无论如何，廉租房必将从根本上改变中国房地产业的面貌。把保障低收入群体的安居责任从房地产业发展中剥离后，政府在房地产调控方面除了可以抑制房地产投机，还可以间接的干预房价。这就是廉租房未来的意义。

【土地市场】

广州：卖地遇冷 地价回归一年前水平

陈建/中新社/20071210

广州市不断高涨的推地热遭遇冷场。六日政府出让十二宗土地，金沙洲两幅商业金融用地无人竞价；五宗住宅地仅以底价成交；毗邻数月前金沙洲拍出的"地王"、番禺"地王"的地块，如今地价大幅缩水过半。这是今年以来第二次大规模集中出让土地。上一次是九月十一日，当时卖地十三宗，总收益超过九十五亿元人民币，而六日十二宗地块还卖不到三十亿元。

杭州：800亩土地推至明年出让

王晋 谭晓锋/浙江在线新闻网/20071219

    昨日，杭州市国土资源局刊登公告，原定于本月24日出让的九宗地块，由于前期工作筹备等原因，将推迟至明年1月份出让。在这九宗土地中，包括七宗住宅用地，分别位于近期土地市场热点颇多的滨江区、拱墅区、转塘和下沙。业内人士分析，由于区块热度较高，这多宗土地必将引起新年土地市场的一场鏖战。

天津：07年土地市场大盘点 出让量大且异常活跃

高静/人民网天津视窗/20071219

2007年天津土地市场异常活跃，前11个月天津土地交易管理中心共出让土地168幅（不含工业用地），占地总面积1587.6万平米，几乎是06年全年出让量的一倍。成交土地158幅（不含工业用地，含经济适用房10幅），总占地面积1482.6万平方米（含经济适用房68.3万平米）。                                       

国土资源部：土地储备机构不能以盈利为目的

《上海证券报》/20071206

昨天(5日)，记者从国土资源部获悉，国土资源部副部长贠小苏日前在土地储备机构联谊会第三届年会上强调，土地储备制度是调控土地市场不可或缺的重要手段之一，土地储备机构的定位不能以盈利为目的，要积极服务于政府土地宏观调控。他要求，土地储备制度的发展，要促进节约集约用地，要积极服务于政府土地宏观调控。

 

【房产金融】

宏观调控下我国中小型房地产企业融资新出路

王军武 高 蓉/《科技创业月刊》2006年04期

 

过去20多年来，我国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。随着2003年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的发布，到2004年4～5月份一系列紧缩政策的推出，使得国内房地产开发“门槛”提高，银行贷款难度加大，最终导致房地产企业紧绷起了资金链条，特别是对于中小型房地产企业无疑是雪上加霜。如何筹措资金解决或缓解自身的资金压力，已经成为中小型房地产企业面临的最为现实和紧迫的问题。　　

1 中小型房地产企业融资难的“瓶颈”分析

1.1 房地产开发企业间接融资比重过大
据测算，房地产开发资金来源中大约有30%都是出自于银行的直接贷款，而作为开发资金来源另一部分的自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40%。更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供的贷款已在不少房地产开发企业的前期准备金中至少占了60%以上，并且“空手套白狼”的企业也有一些。就我们国家现在的金融市场状况来说，中小企业根本无力进入正规的资本市场进行直接融资，况且目前我国的资本市场还没有对中小企业开放，而少量的财政性资金基本上都流向了大型企业，专为中小企业提供信用担保的含有财政拨款在内的担保体系才刚刚起步。这就决定了在当前的体制和制度下，我国中小房地产企业的外源融资主要还是依赖间接融资。

1.2 贷款方式少

房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。

1.3 对中小型房地产企业的“有色”眼光

自2003年来国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度的加大，也不乏出现了许多的融资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等一些方式。但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得这些企业招拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。

2 自力更生的解决方法

分析以上的原因，可以很清楚的意识到，中小型房地产企业现在不可能短时间解决金融市场和国家政策所存在的问题，当前也只能从寻找融资新渠道来进行自救。
在经济日益货币化、信用化和证券化的进程中，外源融资已成为企业获取资金的主要方式。外源投资又可划分为直接融资和间接融资，而随着政府宏观调控力度的加大和银行“门槛”的加高，使得我们必须摆脱对间接融资的依赖，大力发展直接融资。

2.1 民间借贷融资

随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。目前全国居民储蓄存款超过11万亿元，流通中的现金近2万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。

民间借贷往往成本较高，风险较大，一般在进行民间借贷融资时需要考虑以下几个方面：①资金投入项目的风险。民间借贷最忌讳风险，因此，房地产企业在借钱时，一定要以适宜、贷出者能够接受的方式向其介绍资金用途，令其放心将钱贷出。②借入资金的金额。贷出者一般会在确定借款对象后，以借款者的信誉和所借款项的用途及其盈利前景来确定借款的数额，这就要求我们房地产业要保持好自己的良好信誉。③借入资金的期限。要权衡收益与风险。若是某笔借款利率较低，且期限对于还款的影响不是很大，可将借款期限定得长一些，反之，则要选择短期限。

2.2 股权出让融资

股权出让融资是指企业出让企业部分股权，以筹集企业所需要的资金。企业进行股权出让融资，实际上是吸引直接投资、引入新的合作者的过程，但这将对企业的发展目标、经营管理方式产生重大的影响。例如，可以吸引大型企业的投资，大企业投资小企业的方式一般是收购、兼并、战略联盟、联营。收购兼并的主要方式是全面收购公司股权、部分收购企业股权、增资扩股等形式。吸引大企业投资，不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小企业内部管理水平提高、扩大市场等目标实现。需要注意的一点就是，对于那些想完全掌握企业控制权、完全占有企业收益、完全支配企业的生产经营的企业来说，股权出让融资并非一种适宜的融资方式。

2.3 增资扩股融资

增资扩股融资与股权出让融资有很多相似的地方，它是指中小房地产企业可以根据发展需要，扩大股本融进所需资金。增资扩股利用直接投资所筹集的资金属于自有资本，与借入资本比较，它更能提高企业的资信和借款能力，对扩大企业经营规模、壮大企业实力具有重要作用；并且企业可以根据经营状况向投资者支付报酬，比较灵活，没有固定支付的压力，财务风险比较小。在我国，中小型房地产企业一般都是未上市企业，具体来说，对于这样的情况，主要有现金投资、实物投资和场地使用权投资等方式。当然这种融资方式也有一些缺点，增资扩股、吸收直接投资支付的资金成本较高，并且这种投资方式也容易分散企业的控股权。

2.4 金融资源整合

金融资源整合就是借助投资管理公司的专业优势，帮房地产公司提供一个良好的融资平台。一般来说，他们的方法基本上属于迂回融资。譬如，他们可以先成立“类基金”投资公司，然后再通过信托、收购等方式将不良资金集中起来，形成一个巨大的资金池。“类基金”投资公司除了可以把银行作为一个资金来源，还可以培养很多的定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这也正是很多中小型房地产公司可欲而不可及的事情。

投资管理公司一般会在项目确定以后、进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持方式，而这种融资方式，可以在不增加项目负债的情况下优化公司结构，这样就非常有利于中小型房地产公司的发展，并且它的方式相对比较灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买欲售物业面积。而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，此外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。

2.5 买壳上市融资

上市是无数房地产开发商梦寐以求的融资方式，但政策上的阻碍因素使得只有少数有实力的大型企业才能做到。据不完全统计，在我国两万多家房地产企业中只有60家企业实现了在证券市场上市融资，与1 400多家上市企业相比，仅占4％，也就是说，相对于大型房地产企业，中小型房地产企业要想通过上市融资尤为艰难。
借壳上市是指非上市公司通过收购控股上市公司来取得上市地位，然后利用反向收购的方式注入自己的有关业务和资产。根据证监会第105号文的有关规定，收购方只要置换进去的资金是完整实体、经营稳定、借壳后完成辅导期及满足其他条件，提前扩股增发是可能的，所以借壳上市也不失为一种可行的融资方法。

在借壳上市时还要注意“壳”的选取，无论采取何种方式借壳上市，买壳者的实际购买对象都是一个完整的“壳”公司，而不仅仅是一个上市资格。笔者认为，有配股资格的上市公司才是较为理想的借壳公司。

3 小结

以上几种方法在中小型房地产融资中都是可行的，中小型房地产企业要想成功融资，就必须要眼睛向内，对自己有个清楚的认识，要弄明白到底哪种融资方式比较适合自己。当然，这也需要企业在实践行动中去慢慢摸索，寻找适合自己的融资方式。随着我国金融市场和国家相关政策的发展和完善，相信我国中小型房地产企业融资的春天也不远了。

【房产营销】

公寓营销新法：带租约销售

　　朱艺/《中国房地产报》/20071126

 

北京绝版地段的地标性建筑，终于走到了投资市场的风口浪尖上。

当售后包租被扣上“消费欺诈”的帽子后，便成为了一种人人喊打的售楼方式。的确，毫无保障的租约承诺变成开发商的魔术戏法，直到政府出面明令禁止才算作罢。

但是站在投资者的角度来看，一份有租约保障的房产绝对算得上明智之选，于是精明的开发商开始变通，“带租约销售”成了一种更真实的售后包租，而这种形式正获得购房人的广泛认可。

服务式公寓新销路

2007年9月，华盈置地集团公司和深圳航空有限责任公司（以下简称深航）签订了长期合作协议。深航将租赁华盈投资开发的燕莎·CLASS作为深航在北京的主要办事处和VIP接待中心，并引进深航在全国成功的酒店管理经验进行酒店管理。

3个月之后的11月6日，华盈置地集团地产部副总经理秦大霖看着面前的销售成绩单，终于看到自己当初的豪言壮语变成了现实。

还在半年前，秦大霖就在不足30平方米的办公室里向员工描述着燕莎·CLASS的未来：“燕莎·CLASS一定会成为北京楼市的‘头等舱’，而且会成为一种模式被学习和推广，其热销程度将超出大家的想象。”

“大家的眼神都是迷茫的，只有秦总相信自己说的话。因为这是一个综合立项的项目，大家都没有抱太大的信心。”当时在场的一位业务员对记者说道。

位于燕莎商圈核心位置的“燕莎·CLASS”项目自2007年10月28日面市以来，共推出100多套精装小户型，截至11月6日，已完成销售超过80套，短短几天销售率就超过60％。

华盈置地集团与深航签订的合作协议第一阶段租赁期为5年，承租方支付给业主每套房子每年的房屋租金相当于房屋总款的6％，交房时由承租方把5年的租金一次性支付给业主，如果业主把这笔租金用于提前还贷，就可以降低按揭金额。这样的租金远远高于银行目前的存款利息，而且也足够支付每月的按揭贷款。

根据租约，燕莎·CLASS的地下一层，地上一二三四层是作为深航的房间，而所有的房间钱都是固定的。另外，五、六、七层要根据其需要再决定是否租赁。

秦大霖自信的本钱，不只是项目本身的“硬件”优势，还来源于一纸诱人的租约。

创新还是旧瓶装新酒？

良好的经营模式，为燕莎·CLASS的业主带来了长期稳定的租赁客户，解决了购房投资出租难、难收租的根本性问题。但这种“带租约销售”模式并不完全是一个新的事物或创举。“产权式酒店”就有类似之处。

据了解，全国各地很多酒店项目在销售之前就去找一家酒店经营公司进行整体经营，然后再把各个单元销售出去，在销售的时候一般是开发商向业主进行承诺，其承诺的回报一般是分期兑现，业主的利益很难得到保证。

当然带租约销售也有其独到之处。

仔细研究这种模式，不难发现开发商不再是单纯买房子，而是帮客户找到了好的承租方，等客户把房子买下来后，直接租给这个房客，业主向承租的房客收房租，不是向开发商收房租。而且，房客把五年的房租一次性支付给客户，完全解决了收不到房租的后顾之忧。秦大霖表示：“开发商只起到一个中间人的作用。”

而与此相比，售后包租完全就是一张“空白支票”。“售后包租”是国家严令禁止的，即一些开发商对业主做出售后承诺，然而，很多都在承诺背后没有实质的、可靠的经营内容去支撑，或者产品销售后再去寻求合适的经营模式。这样的承诺不一定能够兑现，对购买者来说隐藏巨大风险。

而这种差异，正是投资者的兴趣所在，优势也一目了然。

以燕莎·CLASS为例子算一笔账：燕莎·CLASS与深航签订的合作协议第一阶段的租赁期为5年，假定一套房子的总价是100万元，7成20年贷款。每个月银行按揭大致是5000元左右，假如把一次性支付的5年房租30万元用来提前还贷，每个月支付银行的按揭只有不到3000元。另外，7成按揭的话，首付只需支付30万元，而5年的房租就是30万元，相当于不用交首付款，每月只需支付按揭，就可以拥有一套燕莎商圈的高档物业。

新模式能否扩散

带租约销售模式看似诱惑不小，那么这种模式能否被广为效仿，最关键之处还是那份价值千金的租约。

对于高端公寓，圈内人都知道一条“规律”：其购买人往往不是居住人，它更多地是一种投资产品。“住的人不买，买的人不住”成为了一种“高端公寓现象”。“高端公寓一般都用来作为投资、出租用。”郑劲奋明确表示。

那么高档公寓市场租赁需求如何呢？

根据记者调查，在高档公寓最为集中的燕莎地区，客户买下来就是要租给周边大使馆的工作人员以及周边大型企业到中国来进行中短期技术支持的高端管理层。周边三星级酒店的折后价平均水平在300~400元/天/间，四星级折扣后是在400~800元/天/间，五星级折扣后是在800~1200元/天/间。

而从公寓市场来看，燕莎及周边区域较好的公寓像棕榈泉国际公寓或者亮马河公寓，平均租金都达到23美元/平方米/月以上，而且租赁率均在90%以上。

另一方面，高档公寓的买方市场正在日渐升温。“现在，市场的投资渠道比较单一，股市有风险，物价上涨过快，银行利息太低，钱放在银行里面很快就会贬值。特别是中产阶层，已经拥有住房，手上的闲钱还相对充裕，买房投资就成了中产阶层最好的投资渠道。”郑劲奋如是说。

当然要想采取这种销售模式，开发商就需要做很多“额外功课”，联系租户只是其中之一，更多的还是能做到“量身定做”，去符合买家和租户两方面的需要。

既然作为投资型产品，如果把户型做得太大，并不是每个人都能买得起。之所以将产品做成四五十平方米的小户型，是因为华盈置地对于中产阶层的了解。我们要做中产阶层住宅产品的专业制造商，在全国开发的产品都是为中产阶层而打造的。”秦大霖如是说。

高端项目居住价值解构

燕莎·CLASS最初计划在2007年5月份推向市场，准备开始销售。但“这期间发生了一些变化，同时整个经营策略也发生了改变。”秦大霖解释说。

项目的前期推广是从5月份开始的。而在此之前的几个月，北京高端公寓的成交量都是相对较少的，有很多项目几乎没有成交。 “主要高端公寓特别是在燕莎商圈区域里的高端项目的投资属性比较强，而股市情况又比较好，所以投资住宅的成交量大大减小。”秦大霖这样对记者说道。

在这样的市场背景下，华盈置地决定将燕莎·CLASS整栋销售，因为它位于燕莎商圈，紧邻使馆区，在东二环和三环之间，又紧邻机场高速公路，位置非常好，而且体量不大，只有15330平方米。

这一决策推出后，受到业界的极大关注，与之洽谈的大型企业和公司大概就有四五十家。而深航原本也准备把这栋楼整栋买下来的。但是整售进展并不如预想顺利。“整栋购买牵涉很多问题，一是价格，二是现金流，都和公司经营各方面发生了冲突。”秦大霖这样解释。

因为购买的价格和现金流达不成意向之后，深航考虑整栋租赁。主要供机组人员使用，燕莎·CLASS也根据深航的需求进行了调整。整个销售策略以及后期的经营策略又有了新变化：把它作为一个散销产品来销售，但采取整栋经营的模式。

这次双方终于达成一致，深航方面负责人表示：将五年租金一次性付清，就是看中了北京燕莎商圈酒店的市场及未来的前景，能够和开发商、业主形成共赢的局面。

靠着深航这样的“品牌租户”，燕莎·CLASS的销售成绩十分理想。经过三个月的推广，到8月份时，160个单元的精装修小户型，客户储备量已经超过了1500个，购买意向较强的客户应该在200~300个。

刚刚和燕莎·CLASS签约买下一套51.5平方米房子的伍小姐透露了自己买房的原因：“项目还没有开始销售，就已经帮未来的业主把房子租出去了，完全解决了投资者关注的三个方面的问题：投资回报、资金安全和产品增值。深航五年的租金一次性支付，完全解决了资金安全问题，现在很多销售时给业主的回报承诺，都是不真实的。”

当问及五年之后会怎样时，21世纪不动产北京中天大业邓中文认为：“一般来说，深航五年以后还是会续租的，好不容易做了综合服务的酒店，通过自己的打造，形成很多习惯性的客户，如果没有会很不方便。五年以后深航跟业主委员会协商，只要深航出一个好的价格，业主委员会的人多数是可以同意它继续租赁或者拥有的。但是开发商不能也不容许去帮业主确定，这只能是市场行为，只起一个桥梁作用。”

租约到期之后怎么办？

带租约销售是指：客户购楼的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租期2~5年不等。租约期内由开发商将房产转租经营。返租期内，业主可定时从开发商处得到定额的租金回报，一般年租金为楼价的7％~8％。

追踪带租约出售的历史，这种销售方式在上世纪70年代便出现在美国，后来流行于日本、中国香港。在我国，房地产火热的最初阶段，带租约销售和售后包租、返租等形式一起成为开发商刺激销售的手段。

直到2001 年6月，建设部颁发文件明确指出，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。而带租约销售因其具有透明性而被保留下来。

带租约销售模式由于租约的确实存在，可以真正实现多方共赢的局面：对开发商来说，可以加快产品的销售速度，尽快回笼现金流；对承租方来说，在好的地段可以用相对较低的价格租到一个很好的项目，进行长久经营；对业主来说，在保证投资收益、资金安全和产品升值的基础上，解决了买房后出租难、难收租的问题。

但另一方面，开发商推出带租约销售是为了早点把房卖出去变成现金，投资者过分追求眼前利益往往会忽视其中蕴藏着的风险。这种销售模式具有一定的“后遗症”，置业者应该有所注意。

首先，带租约销售将使项目价格有不同程度的提升。大多数情况下开发商目的就是把房价拉高，本来每平方米一万元的房价，通过“包租”就可能卖到两倍或是三倍的价钱。而开发商每年向消费者支付的租金，只不过相当于把高出部分房价的一部分“返还”给购房者而已，但房产本身的性价比将有所下降。

另外，带租约销售一般只有三年或五年，而租约到期之后项目收益就将无人保证。公寓未来的出租成为了最大的问题。

面对带租约销售的项目，专家建议投资者还应站在回报率的角度进行理性衡量。近几年来，高档公寓合理的年投资回报率在5.5％~8％之间，投资者一定要把握好这个比例，不要在高回报率的诱惑下忽略了长线风险。

【经营管理】

上市对房地产开发公司的机遇与挑战

虞晓芬 裘颖/《中国房地产》2007年第11期

 

房地产作为资金高度密集型行业，唯有融资能力强的企业才有实力加大土地储备量，进行规模化扩张，成为未来房地产行业的整合者和领头羊。随着国家一系列紧缩“地根”、“银根”政策的出台，尤其是信贷这一“紧箍咒”的收紧，对融资渠道一直比较单一、资金来源高度依赖于银行的我国房地产企业提出了严竣的挑战。传统融资方式的受阻，迫使许多房地产开发企业借助于资本市场寻求新的发展支持，2006年以来，浙江绿城、保利瑞安、盛高置地、浙江广宇及华远地产等纷纷上市，成为房地产企业大量获得土地资源，进而实现超常规发展的重要途径。但由于房地产企业生产方式与管理的特殊性，我们也必须清醒地看到上市对房地产企业更是一种挑战。

一、房地产企业处干上市最佳机遇期

当前，无论是从我国资本市场良好运行状况，还是房地产行业发展前景乐观，以及政府政策面的支持，都给房地产企业上市创造了绝佳的机遇。

1．资本市场运行良好为房地产企业上市带来大好时机

近年来资本市场运行十分强劲，股指连创新高，市场对新股扩容表现出很大的承接能力。数据显示， 2006年末我国沪深两市市值达8．9万亿元，较上年增长171％，尽管近年来，国家对房地产市场实施了一系列声势浩大的调控措施，但各地房价上升的势头依然强劲，这从一个方面反映了我国房地产市场处于大牛市阶段。

我国房地产市场有效需求巨大。我国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，城市以其拥有的优质教育资源、医疗资源、环境资源、以及大量就业机会等，将继续吸引大量人口向城市集中，从而对住宅产生大量新增需求；近一二十年是我国历史上三个出生高峰期人口进入初次置业和改善性置业的重叠期，购房刚性需求大；我国一二十年前建造的数量庞大的带有浓厚计划经济色彩的住宅，仅能满足当时的生存空间需求，而不能适应当前大量的改善性居住需求。而在需求大量增加的同时，政府却严格控制土地供应总量、农用地以及新增建设用地的数量。从这个角度看，伴随经济的增长与需求的扩大，地价上升、房价上升是必然的趋势。这为整个房地产业获得长期性增长与良好的经营效益奠定了极好的产业基础。因此，这个时候房地产企业上市自然受到了市场的欢迎和追捧。

2．政策鼓励房地产开发公司股权融资，为上市融资提供机遇

近年来，我国有关政府及领导多次讲话，建议加强房地产股权融资，增大企业自有资金的比重，加大房地产企业直接融资比例。政府有关部门鼓励房地产股权融资，既是出于降低金融风险之考虑——股权融资能显著减少对银行信贷的依赖性，降低银行风险，减少引发金融风险的机率；又可以增加股票市场供给，即用市场的手段平抑股票价格过高，防止泡沫风险。尤其是非主流地区的房地产公司，上市往往会受到当地政府的大力支持。

二、房地产公司上市面临的挑战

房地产开发公司上市融资，有利于加快优胜劣汰、提高行业集中度，有利于改善房地产公司资本结构、降低资产负债率，有利于在公司内部建立一套利于长远发展的治理结构、提高管理水平。但是，由于房地产企业生产方式与管理的特殊性，我们也必须清醒地看到上市对房地产企业的挑战。

1．信息披露对房地产上市公司持续盈利能力提出挑战

房地产开发具有周期性强的特点，前期征地、规划需投入大量资金，而资金回收一般要在二、三年以后，因此，其收益流的稳定性极差。比如：大量增加土地储备虽符合企业中长期利益，但可能对近期的财务报表有极大的负面影响。上市后，企业必须按照规定每季度公开披露财务信息，所以如果上市企业不能使收益流持续稳定增长，在极其公开透明的信息披露体系下，必定会使股价大幅波动，这不仅影响公司再融资的可能性与企业形象，还可能使企业面临退市的风险。

减少收益流的不稳定性就要求上市公司要合理安排土地储备，保证每年有稳定增长的开发面积与销售面积，确保开发项目产生的收益能保持时间上的衔接，这就可能迫使企业违背在市场低潮时储地、价格高涨时卖房的定律。为了平衡收益流，上市公司必须合理安排短、中、长期投资项目，通过持有一些效益并不突出但能产生长期性现金流的项目(如购物中心、宾馆等)，摆脱企业盈利高度依赖土地开发。而这对习惯于房产品开发的公司是很大的考验。

2．上市对房地产公司传统的管理模式提出挑战

要产生持续的稳定增长收益流，规模化开发与经营是必经之路，这就迫使上市企业加快异地开发的步伐。异地开发为房地产企业的壮大提供了机遇和舞台，也给上市公司带来了风险。异地开发对房地产上市公司的前期决策能力和管理能力提出了挑战。在哪里拿地?何时拿地?如何控制异地开发的成本?如何确保企业品牌的延伸?对这些重大问题决策的正确性与异地项目的执行力是拉开房产企业竞争差距最为根本性的因素。

由于房地产行业专业性强，房地产上市公司只有通过专业化管理架构的建设和管理制度，培养一支成熟的职业经理人队伍，加强对下属公司的科学管理，才能保障公司在异地开发的扩展过程中保持开发规模和品牌的有效延伸。

除此之外，企业上市后，从股东大会到管理层都要求正规化，重大经营决策需要履行一定的程序，这都会降低事务处理的弹性和经营的灵活性。上市后，为避免股东信任危机，说服股东也将成为管理层今后每个季度要做的功课。同时，每季度的工作、收入和对下一季度的展望、部署均要求在财务报表中披露，意味着竞争对手能轻易获得更多信息，增加竞争激烈度。这些都对传统的管理模式提出了挑战。

3．控制权分散的风险

目前，中国房地企业基本属于粗放经营，项目的开发决策，主要取决于老板个人，最多是一个“小圈子”。上市意味着把企业的控制权置于市场之中，很多决策不像以前那样可以几个人说了算，这样也会大大削弱房地产企业原管理层的控制权，甚至面临丧失股份控制权的风险。

尽管中国目前房地产上市公司的股权集中度相对较高，第一大股东平均持股比例为41．75％；前五大股东的平均持股比例为55．76％，而且股权集中度下降的幅度十分缓慢。然而，股东与经营者之间对控制权的争夺，依旧是上市公司要面临的严峻挑战。

综上所述，上市对房地产企业是一把“双刃剑”。在融资渠道单一的现状下，一方面，上市能给房地产开发公司带来诸多利益，面对千载难逢的发展机会，实力雄厚的房地产公司应抓住机遇。另一方面，资本市场的运作是一项系统的工程，在看到上市融资带来利益的同时，切不可忽视上市融资的成本和风险。不能把上市看成是简单的融资需要，而视作一次企业脱胎换骨改造机会，通过企业发展战略、经营思想、管理制度、激励机制等的重新构架，加快向规范化、规模化、品牌化发展的步伐。