《公元房地产文摘》（第30期）

《公元房地产文摘》编辑部

非赢利共享型信息选编　　　第30期/20080331　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——福州：出台新规 经济租赁房不得上市交易   ——深圳：银行微调第二套房认定标准 【行业要闻】 ——杭州：破解“夹心层”住房难题 ——天津：2008年将扩大经济租赁房保障范围 ——青岛：将投入3亿改造“筒子楼”改善市民居住条件 ——天津：将严格执行“第二套房贷”界定标准 ——北京：中小户型渐成楼市供应主流 【市场走势】 ——甘肃：房地产业投资快增 部分市州房价猛涨 ——福州：楼市明促销暗降价 ——南京：50余万平米豪宅年内集中上市 ——深圳：一手二手房轮番降价 成交量回升 ——武汉：新房价格居高不下 毛坯二手房市场正当红 ——北京：大交通带动燕郊楼市再升级 【特色房产】 ——昆明民居：从“一颗印”到现代化建筑 【土地市场】 ——重庆：严控地价 遏制房价飞涨 ——广州：房价还有下调空间 多家银行二套房贷优惠底线曝光 ——深圳：2009年计划建设各类住房12.44万套 ——北京：1-2月住宅销量较去年同期下降50% 【房产金融】 ——当前地价过快上涨的特点、成因、影响及对策建议 【房产营销】 ——住房消费模式的转变决定房价的未来 【经营管理】 ——我国房地产企业盈利模式的转变

【法规动态】

福州：出台新规 经济租赁房不得上市交易

来建强/《经济参考报》/20080326
福州市日前出台的《福州市经济租赁房管理暂行办法》规定，未经市政府批准，任何单位和个人不得擅自上市交易经济租赁房，也不得分割办理产权。该办法规定，未经同意，承租人不得随意改变房屋用途、拆改房屋结构和装修；不得将租赁的房屋转租、转让、转借他人；无正当理由空置房屋时间不得超过3个月，或拖欠租金超过3个月。凡违反上述规定之一的，租赁经营管理单位应及时予以纠正，承租人拒不纠正的，租赁经营管理单位有权解除租赁合同收回住房，没收租赁押金，并追究其违约责任。

深圳：银行微调第二套房认定标准

朱丽华 董超文 卢博林/《深圳商报》/20080324
随着深圳房屋交易量的持续下降，深圳银行房贷规模也连续走低。记者3月20日获悉，面对持续萎缩的房贷业务，近日，一些深圳银行开始微调界定“第二套房贷”认定标准。深圳某国有银行和一家股份制银行，近日在开办房贷款业务时称，已结清贷款并已出售住房的借款人，如能够提供新买家的房产证(复印件)、已售出房屋的契税票(复印件)、已售出房屋的结清贷款证明(复印件)以及原借款合同(复印件)等相关材料证明，则不计算在第二套住房客户内，仍可视为首套住房客户。

【行业要闻】

杭州：破解“夹心层”住房难题

惊文/《中国建设报》/20080327
随着深圳房屋交易量的持续下降，深圳银行房贷规模也连续走低。记者3月20日获悉，面对持续萎缩的房贷业务，近日，一些深圳银行开始微调界定“第二套房贷”认定标准。深圳某国有银行和一家股份制银行，近日在开办房贷款业务时称，已结清贷款并已出售住房的借款人，如能够提供新买家的房产证(复印件)、已售出房屋的契税票(复印件)、已售出房屋的结清贷款证明(复印件)以及原借款合同(复印件)等相关材料证明，则不计算在第二套住房客户内，仍可视为首套住房客户。

天津：2008年将扩大经济租赁房保障范围

《经济参考报》/20080331
记者从26日召开的天津市政府新闻发布会上获悉，2008年，天津将经济租赁房补贴申请条件中的家庭年收入标准由低于1.5万元提高到2.2万元，将房屋拆迁补偿安置费标准由低于8万元调整为16万元，并延长租房补贴的发放期限，由原来补贴3年调整为5年。据天津市政府副秘书长朱军介绍，经济租赁房制度采取发放租房补贴的方式，月补贴标准为单人家庭250元，两人或三人家庭375元，四人或以上家庭500元。目前，天津市有4000多户低收入家庭享受了经济租赁房政策。

青岛：将投入3亿改造“筒子楼”改善市民居住条件

修建华 李进梅/中国新闻网/20080321
记者从此间相关部门获悉，为改善民生，从今年起，青岛将投入三亿元改造“筒子楼”，青岛八百多栋沉寂了几十年的“筒子楼”将在三年内旧貌换新颜。        据了解，今年青岛市推出了“两改、两增、两扩、一改善”的新住房工作目标，其中一项内容就是通过整治“筒子楼”改善旧住宅区居民的居住条件。从2008年到2010年，青岛每年将专项拿出一亿元，用于市内四区“筒子楼”整治改造，区财政也将按比例分担相应资金。

天津：将严格执行“第二套房贷”界定标准

邹兰/新华网/20080328
针对近期个别商业银行将放宽“第二套房贷”界定标准的传言，人民银行天津分行表示，天津将继续严格执行“第二套房贷”界定标准。据人行天津分行货币信贷管理处相关负责人介绍，近期，分行向天津市各金融机构发出《信贷政策与风险提示》，要求天津各金融机构在发放商品房贷款时，对申请购买第二套及以上住房的，严格实行贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高等相关政策。

北京：中小户型渐成楼市供应主流

林喆/《中国证券报》/ 20080331
2008年以来，北京房地产市场新增供应的套均户型面积在100平米以下的中、小户型项目上市量骤然增加。多家房地产研究机构的统计数据显示，截止08年3月20日，在已获得预售许可的项目中，中小户型项目个数已占到新增供应住宅类项目的52%，而去年同期这一数据仅为38%。供应的中小户型总面积为8.3万平米，1万余套，分别占 总供应量54%和65%，中小户型产品已渐渐成为北京楼市供应的主流。 业内专家指出，随着“9070”政策的逐步落实，中小户型的市场占比、供应量均有显著提高。

【市场走势】

甘肃：房地产业投资快增 部分市州房价猛涨

屠国玺/《经济参考报》/20080320
2007年，甘肃省房地产开发投资完成134.07亿元，比上年同期增长37.20%。 伴随投资膨胀而来的是甘肃省各市州房价的迅猛上涨。2007年甘肃省部分地县新建商品房价格比上年同期猛涨三至五成，各地房屋平均价格都超出了区域内居民的收入水平和承受能力，许多中小城市的中低收入者被迫成为“房奴”。甘肃省东部的天水市房价事实上已突破3000元/平方米，直逼省会兰州。包括定西市临洮县、兰州市榆中县等众多小城市的房价也已经超过2000元/平方米。

福州：楼市明促销暗降价

俞凤琼 徐志南/《市场报》/20080328
今年1至3月，福州二手房成交量较去年同期下降近60%；商品房成交量逐月下降，同比跌幅达65.4%。福建仁文建设有限公司借促销之名行降价之实。去年12月，该公司“大儒世家•御峰”9#、10#、11#均价为每平方米8300元。今年3月，新开盘的十几幢楼每平方米均价却突然下调至6000元至7000元，比同一小区之前开盘的降了2000多元！尽管开发商一再声称，“这是促销不是降价”，但其调价幅度之大却让业内人士坚信，这不过是明促销暗降价罢了。

南京：50余万平米豪宅年内集中上市

郝倩/《第一财经日报》 /20080328
在南京，豪宅通过精装修以及“大宅”理念所产生的高单价，一时间让开发商对之趋之若鹜。由于南京城对周边购房者辐射有限，原本的稀缺产品一度过剩。 根据南京网尚房地产研究机构统计，今年内，南京大概有52万平方米总价超过300万元的豪宅上市销售。而依照这个城市往年对于豪宅的消化能力，保守估计，今年1年的上市量需要5年时间才可能销售完结。

深圳：一手二手房轮番降价 成交量回升

万晶/《中国证券报》/20080329
深圳市国土资源与房产管理局最新统计数据表明，3月17日至23日，深圳市新楼总成交量高达1051套，其中，3月21日以224套的单日成交量创近几个月的新高。成交的回升源于近期房价的大幅调整。从3月10日至23日，全市新房成交均价为12262元/平方米，与1月份的14737元/平方米以及2月份的14543元/平方米相比，均有较大幅度的下降。业内人士分析，3月楼盘成交量大幅回升，一方面是因为新楼开盘量较大，另一方面大部分楼盘价位相对较低，性价比突出，价格的回调是促进成交率上浮的重要因素。

武汉：新房价格居高不下 毛坯二手房市场正当红

黄峰 吴恋/《武汉晚报》/20080328
昨日，记者采访了顺驰、21世纪不动产、华明达等中介的负责人，他们称，现在，二手房价格有所松动，买二手房或租房都是不错的选择。眼下，一部分青年人要买房结婚、一部分人要卖小房换好房、一些外地人则来武汉安家……武汉购房刚性需求大量存在。但50万元下的商品房基本上都在三环线以外，这些刚性需求购房者中很多都承受不了这一价格。在售的二手房房源中，50%是50万元以下的房子。50万元以下的二手房都是在城区，其中30－40万元的居多，面积户型也不大，很适合小两口和三口之家。

北京：大交通带动燕郊楼市再升级

《中华工商时报》/20080320
对于区域楼市来讲，除了楼盘品质的提升之外，交通的便利情况在很大程度上决定了购房者的关注度。近期，北京燕郊周围的多条交通路线启动，无疑将带动楼市的再次升级。专业人士指出，“目前，燕郊已经成为中国房地产开发最热的区域，云集了一批百万平米大盘，类似于几年前的广州番禺。燕郊作为大北京的一个新城，发展潜力不容小视。”相较于北京市区，燕郊楼市具有明显的价格优势，吸引了大批购房者前来置业。

【特色房产】

昆明民居：从“一颗印”到现代化建筑

网络转摘/云南旅游信息网/20070802
昆明虽是云南省政治、经济、文化的中心，但从前的昆明人大多生性简朴。他们十分珍惜衣禄、不敢折福之念深入骨髓，再加上老昆明人中鲜有富商巨贾、军界要人，因此地道的老昆明人很少建盖拥有几重大院的华屋美厦。        昆明老民居具有地方特色，分布最广的是三间四耳或三间六耳三间厅土木或砖木结构的“一颗印”式建筑。僻街小巷多为寓所，大街闹市又为前店后坊或前店后家。1910年滇越铁路通车后，受西方文华的影响，又出现了欧式建筑，如巡津街的法式住宅楼房，云南大学的会泽院，正义路马市口的万来祥西药房，金碧路的惠滇医院等等，同时出现了广州骑楼式店铺和新式临街店铺，如同合仁街、金碧路、三市街等。        在旧时，昆明的城乡无论汉族还是其他少数民族百姓都喜爱建盖经济、实惠的“一颗印”式民居。“一颗印”民居建筑的特点是：由正房、厢房、倒座组成四合院，瓦顶、土墙，平面和外观呈方形，方方正正好似一颗印章，故称为“一颗印”。“一颗印”民居为一楼一底楼房，正房三间，底层一明间两次间，前有单层廊(称抱厦)，构成重檐屋顶。左右两侧为一楼一底吊厦式厢房，厢房的底层一般各有两间，称为“四耳”。 一颗印式民居是由汉、彝先民共同创造，最早在昆明地区流行起来的“特色品牌”，一颗印式民居的基本规则为“三间两耳倒八尺”。平面近乎正方形，正房三间两层，两厢为耳房，组成四合院，中间为一小天井，门廊又称倒座，进深为八尺，所以叫“倒八尺”，整体方形如印章，故称“一颗印”式。“一颗印”民居的大门开在正房对面的中轴线上，设倒座或门廊，一般进深为八尺，有楼，无侧门或后门，有的在大门入口处设木屏风一道，由四扇活动的格扇组合而成，平时关闭，人从两侧绕行。每适喜庆节日便打开屏风，迎客人门，使倒座、天井、堂屋融为一个宽敞的大空间。“一颗印”民居主房屋顶稍高，双坡硬山式。厢房屋顶为不对称的硬山式，分长短坡，长坡向内院，在外墙外作一个小转折成短坡向墙外。院内各层屋面均不互相交接，正房屋面高，厢房上层屋面正好插入正房的上下两层屋面间隙中，厢房下层屋面在正房下层屋面之下，无斜沟，减少了梅雨的麻烦。外墙封闭，仅在二楼开有一两个小窗，前围墙较高，常达厢房上层檐口。农村的“一颗印”民居，为了适应居民的生活习惯和方便农民在堂屋和游春上干杂活；堂屋一般不安装格子门，这样堂屋便和游春浑然一体了。而城里的“一颗印”民居，堂屋一般都安装有格子门。         “一颗印”无论在山区、平坝、城镇、村寨都宜修建。可单幢，也可联幢，可豪华，也能简朴，千百年来是滇池地区最普遍、最温馨的平民住宅，随着城市的改扩建，一颗印式的昆明古民居建筑，已经越来越少……        昆明的豪宅大院多为移民昆明的外地富商和军界宴人所建，上世纪九十年代以前，这类豪宅大院还较多。但作为云南省政治、经济、文化中心的昆明，受各个时代正面和负面的影响都很快，追风、赶潮成为了省会人的时尚，因此在昆明，像样一点的古旧民居已经保留不多了。据我所知，目前尚有小银柜巷7号即“马家大院”、小银柜巷8号、文明街11号即“盘龙区文化馆”、祥云街对面即大门门头题有“仁和祥”三字的院子等，还值得一观。        马家大院坐南朝北，为“四合五天井”、“走马转角楼”建筑。大门开在正北面中轴线上，东南角的小天井有侧门，建筑面积达，142.61平方米。大门门堂左右两侧各有一个较大的房间；院内庭院宽敞、雕刻精美；楼上楼下、东西南北四个方向的走廊也十分宽敞。

【土地市场】

重庆：严控地价 遏制房价飞涨

童江华/《重庆商报》/20080327
“投融资就是合理进行资源配置。”昨天，重庆市委、市政府主办今年第一期“重庆•领导干部行政能力大讲坛”，重庆市政府常务副市长黄奇帆主讲“投融资改革的探索与实践”，给参会的各区县书记、政府常务副区（县）长和市级经济部门负责人等支招，破解投融资难题。他透露，预计今年4月左右，市委市政府将组团到广东、福建等地进行大规模招商引资。此外，黄奇帆还对重庆市投融资现状、取得经验和存在的问题，2008年金融形势及政策取向，以及未来重庆市投融资发展方向作了分析。

广州：房价还有下调空间 多家银行二套房贷优惠底线曝光

《南方日报》/20080330
根据日前广州市国土房管局公布的2008年2月份的数据显示，广州房价继续跌势，该月十区一手住宅交易登记均价为9303元/平方米，比1月环比下跌4.7%，比去年10月最高点则回落近20%.黎文江认为，就广州的情况来看，如果房价降至均价8500-9000元/平方米，应该是很多人所能接受的水平。由于大多数购房者都只需要中小户型的房子，而去年中小户型只占推出新楼盘总量的30%，今年中小户型占总量的50%左右，那么这样有望刺激需求量的增加。“不过，目前价格还没有降到市民可以承受的范围。”

深圳：2009年计划建设各类住房12.44万套

李和裕/《中国上海证券报》/20080328
3月27日，深圳市国土资源和房产管理局公示了“深圳市住房建设规划2009年度实施计划”。明年，深圳计划建设各类住房12.44万套，总建筑面积981.9万平方米。该实施计划是深圳2009年度住房建设总量、结构、用地安排以及住房发展政策制定的重要依据。记者发现，明年深圳无论在商品住房的建设规模还是在住房用地新增供应量上都将少于今年。如明年深圳计划建设商品住房9.06万套、建筑面积810万平方米，而今年的计划是11.1万套、987.5万平方米。

北京：1-2月住宅销量较去年同期下降50%

杨侠/《北京参考》/20080331
来自北京市统计局的最新数据显示，1-2月，全市商品房和住宅市场持续低迷，销售面积继续大幅下降。房价方面，2月的房价涨幅虽然较之上月略有下降，仍基本保持高位。 住宅销售套数大幅减少。1-2月，北京住宅现房销售1229套，期房销售4248套，分别比上年同期下降41%和51.1%。今年1-2月现房和期房销售套数仅占上年12月的38.5%和35.9%。从数字上看，简略估算相当于今年前两个月，每天仅销售期房70套，销售现房20套，数字之低，为近来少见。

【房产金融】

当前地价过快上涨的特点、成因、影响及对策建议

中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会/中国房地产信息网/ 20080315
2007年前三季度，全国多数城市房价呈现加速上涨的态势。引致高房价的原因是多方面的，其中地价过快上涨是主要原因之一。      一、地价过快上涨的特点分析     1.地价涨幅加大，呈全国普涨格局     国家统计局数据表明，2007年以来，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，一至三季度平均上涨12.8%，其中，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。上海易居房地产研究院CRIC系统对若干城市的地价分析更能说明问题：2007年前三季度，北京公开出让的住宅用地楼面均价同比上涨32.3%，重庆上涨68.56%，武汉上涨96.76%，上海上涨112%，远远超过全国平均水平。值得关注的是，本轮地价快升，并非局限于东部大城市，部分中西部城市亦涨幅较大。     2.局部地价高过房价，地价推动房价现象凸现     国家统计局数据表明，2007年一至三季度，全国70个大中城市房屋销售价格平均上涨6.7％，一至三季度，地价上涨幅度比房价的增幅高出约一倍。部分城市和区域新出让地块的楼面价，已接近甚至超过周边在售楼盘价格。例如，2007年7月份，保利在上海一天之内拿下外环以外三幅地块，其成交价都是起始价的3倍至4倍，楼面价已与周边房价持平。2007年10月底，杭州“杭一棉”地块，以楼面价15588元/平方米成交，这一楼面价已超过周边楼盘现有售价。目前，在产业界已开始流行“面粉贵于面包”的说法，这也引发了部分开发商根据地价调整现售房价，以及人们对未来房价的高估，从而，使地价推动房价现象凸现。     3.“地王”频出，优质地块成为地价飙升龙头     2007年以来，各地频现“总价地王”和“单价地王”。如2007年7月，地价为46.38亿元的长沙新河三角洲地块以92亿元成交，成为全国新“地王”；9月，位于成都商业中心春熙路的一块82亩商业用地，1小时之内，投标竞价从每亩2000万元上升到8800万元，总价高达72.4亿元，成为西南地区的“地王”；10月，天津津南区一挂牌地块，起挂价为13亿，最终以62.9亿元成交。     4.上市公司成为推高地价的主导力量     上海易居房地产研究院CRIC系统的数据显示，2007年前三季度，深圳出让住宅用地共计397481平方米，其中深业获得27.93%，万科获得19.77%，中海获得17.23%，金地获得13.53%，华侨城获得6.75%，共计超过85%的新增用地被五家上市公司竞得。上海的集中度更高，2007年前三季度出让的133.91公顷纯住宅用地中，94%都被上市公司纳入囊中。自2006年以来，上市公司已成为一些中心城市优质地块的主要竞得者。     二、地价过快上涨的成因分析     1.土地供应量减少，是本轮地价上涨的关键原因     2001年至2004年期间，全国土地供应总体呈现快速增长趋势，在2004年达到398平方公里。从2004年开始，紧缩“地根”成为房地产市场调控的重点措施之一，导致全国新增建设用地供应量下降。自2005年起，土地出让面积呈下降态势，2006年，全国购置土地面积为368平方公里，同比减少3.7%。如上海的土地出让面积由2005年的近3200万平方米剧降至2006年的1416万平方米。在土地供应减少的同时，全国房地产需求却在持续增长，开发商纷纷高价竞地实属正常。从存量土地情况分析，开发面积占购置面积的比例，2002年为57％，2003年为56％，2005年为54％，2006年虽然反弹为72%，但2007年前三季度又下降到64%，反映出开发前期动拆迁和规划周期拉长，土地储备的比例增加。由此，进一步加剧了“地荒”，地价快速上涨势不可免。     2.旺盛的需求和良好的市场预期，是本轮地价上涨的基本条件 虽然宏观调控持续进行，但近几年我国楼市需求旺盛。从2002年到2006年，我国房地产销售面积同比增长率依次是20%、29%、19%、46%、9%，房地产供求比依次是1.3:1、1.23:1、1.11:1、0.87:1、0.87:1。2007年前三季度，全国房地产销售面积同比增长32%，供求比达到1:1.96。很明显，从2005年开始，我国房地产市场由供大于求转变为供不应求。在这种情况下，房价必然持续上涨，尤其是2007年二、三季度，全国主要城市房价增幅加大，开发商对未来房地产市场的预期保持乐观态度，因此，拿地热情持续高涨，甚至不惧报出天价竞拍。     3.融资规模迅速扩大，刺激上市公司圈地，是本轮地价上涨的重要推动因素 在实行“招拍挂”之后，资金雄厚的企业必然在拿地中处于绝对优势地位，优质地块高度集中于上市企业是自然现象。2006年以来，由于A股和港股的持续上涨，房地产企业从股市融资的速度和规模均快速增长，例如，2007年4月，碧桂园在香港上市，募集资金逾129亿港元，9月，远洋地产在香港上市，募集资金119亿港元。先前已经上市的公司也加快了再融资的步伐，2007年1月至9月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，“上市圈钱（或上市公司增发、派股、发债等）—高价购地—股票估值提高—股市再融资”，上市公司形成了这样一个迅速扩张、膨胀的循环。 此外，“招拍挂”制度本身遵循“价高者得”的规则，对地价的上涨具有相当大的促进作用，“招拍挂”纠正了以前对我国稀缺土地资源价值的低估，推高地价实属必然。     三、地价过快上涨的影响分析     1.地价上涨将直接推高房价        在房价的构成要素中，土地成本一般占1/3左右，具体项目不同，其所占比重也有所差异。一般而言，高档项目的土地成本要高于普通项目。尤其值得关注的是，2005年之前，全国主要城市总体综合地价增幅小于房价增幅，2006年，主要城市总体综合地价增幅（5.18%）已超过全国房价增幅（4.35%），2007年一季度至三季度，全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%，是同期房价涨幅（6.7％）的近一倍。这说明，地价在房价成本构成中的比重整体上在提高。从拿地到销售，少则需要一到两年时间，所以，地价推高房价的作用力还有一定的滞后效应。     2.高地价加剧房地产企业分化     “8.31大限”之前，由于协议批租是土地出让的主流形式，很多与地方政府有关系的企业能够以较低成本获得土地，从而能以较低的门槛进入房地产开发行业；“8.31大限”以来，“招拍挂”成为土地出让的主导形式，在公开的、激烈的竞争中，只有资金雄厚、资质较好、开发水平较高的企业才有胜出的机会。土地的“招拍挂”制度的正面影响是有助于资源的优化配置，有利于企业的优胜劣汰，也有助于提高优质企业的市场占有率；但要预防的是，由于近期新增土地过快、过度地向大型企业尤其是上市公司集中，未来将有可能催生出区域性的寡头垄断企业，不利于市场自由竞争，也不利于平抑房价。     3.高地价影响了增加中低价位普通商品住宅及保障性住房供应比例的难度     中国建设银行2007年上半年所做的经济金融形势报告，在分析土地价格快速上涨，房地产市场调控政策难以贯彻落实的问题中提到，在一些地方，政府土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入40%，而土地出让金净收入占预算外收入60%以上，甚至超过同级同期的财政收入。高地价带来的高收入，客观上影响了增加中低价位普通商品住宅及保障性住房供应比例的难度。国家统计局的相关数据显示，2007年前三季度，90平方米以下住宅开发投资占房地产开发投资比重为15.2%；经济适用住房投资占房地产开发投资比重为4.4%，比重偏低。再据2007年上半年40个重点城市统计数字测算，在批准预售的商品住宅供应中，90平方米以下的住房面积占比和套数占比不到25%和40%，与国家“90平方米/70%”的供应目标仍有很大差距，住房供应结构调整缓慢。高地价在一定程度上，一方面影响了一些地方政府对增加中低价位普通商品住宅及保障性住房供地的积极性和实施力度；另一方面，一些房地产开发企业受周边土地价格的影响，对已取得的土地通过分期开发的形式延迟开发进度，不仅使90平方米以下住宅供应量增加缓慢，同时，原本以较低价格取得土地建设的中小户型住宅，市场销售时已不再是中低价位。2007年10月，普通住宅销售价格同比上涨10.9%；经济适用住房价格上涨3.3%。     四、抑制地价快速上涨的建议     自本轮房地产宏观调控以来，一直把规范土地利用、出让、管理作为调控重点之一，并出台了诸多措施，也收到了一定成效。同时也面临着诸多的困难和问题。如何在既定成绩的基础上，进一步健全我国的土地制度，尤其是抑制其在推高房价方面的驱动力，是政府必须加以重视和应对的紧迫任务。     1.严格清理闲置土地和查处囤地企业，以增加土地的有效市场供应     人多地少是我国的具体国情，坚守18亿亩耕地又是土地开发的底线。这一国情注定了我国用于开发的土地整体供应偏紧，有效盘活存量土地是房地产业持续、健康发展的客观要求。为了清理闲置土地和打击囤地行为，国家有关部门和不少地方政府已出台一些政策，关键是要狠抓落实。要严格执行“一年不开发征收土地闲置费，两年不开发无偿收回”的有关规定，对于虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，也要按闲置土地依法进行处理。     2.控制上市公司大规模融资拿地冲动，以抑制其对土地需求的过快增长     本轮房地产宏观调控中一直把紧缩“开发信贷”作为重要手段，房地产企业从银行贷款的“门槛”也确实明显提高。但稍加分析即知，紧缩“银根”对于上市公司影响不大，上市融资和通过资本市场再融资，已成为众多开发商首选的融资方式。      如果没有来自股市资金的强力支撑，上市公司频频高价拿地是难以办到的。事实上，房地产股不可能持续大涨下去，楼市也不可能持续高烧不退，任何以透支未来收益、透支市场预期为代价的房地产融资和投资行为，都潜藏着很大的市场风险、经营风险和金融风险。从促进房地产业健康、稳定发展的角度考虑，政府有必要适当控制一下正筹备上市和已上市公司从资本市场再融资的狂热情绪，从紧审批企业融资规模和速度，以迫使开发商在充分考虑风险的前提下，理性扩张、谨慎拿地。     3.控制单宗土地出让规模和开发商区域市场占有率，以防止形成市场垄断     大盘横行，不仅不利于国家集约用地的政策，而且容易导致大型开发商囤地、区域性市场垄断、官商勾结、土地出让金滞缴等不良后果。建议从两个方面考虑对策。一方面，切实抑制地方政府、尤其是二三线城市政府大块卖地的冲动。可以针对住宅项目划定具体的出让规模标准，比如，规定出让面积要与企业的开发能力相适应；又如，可否规定占地规模一般控制在30公顷以下，超过者须经省级有关部门批准，超过50公顷的项目须经国家有关部门批准，严禁80公顷以上地块出让。另一方面，进一步健全土地一级开发制度。目前，仍然存在一级土地运营商开发大片用地之后，不经“招拍挂”程序，直接或间接地继续从事二级开发的情况，客观上为大盘的产生创造了有利条件。中央和地方有关管理部门应该严格限制大片土地一级开发和二级开发由一家或几家企业“通吃”的现象，也应杜绝部分地方政府直接向二级土地开发商出让“生地”的做法。 目前，我国房地产开发业的市场集中度并不高，就全国范围而言，不可能存在寡头垄断。然而，随着近两年大型地产企业规模化地获取开发用地，以及通过并购企业和项目获得大量存量土地，将很有可能独家、或者与其他一两家大型开发商联手成为区域市场的寡头。对此，有关部门应制定比较明确的指导原则，比如，在一个城市范围中，单个企业市场占有率不能超过20%，在一个城区范围内，单个企业市场占有率不能超过30%，一个住宅板块（也可是一个街道或镇）范围内，单个企业市场占有率不能超过50%。在进行新增住宅用地出让时，以及审批房地产开发企业及项目的并购案中，相关政府部门必须考虑买方企业的市场占有率情况，如果超过上述标准，则取消其购买资格。      4.健全土地制度和完善土地运营机制，促进土地市场健康发展     整体而言，导致地价过快上涨的因素比较复杂，大体可分作两种类型加以考量，一种是外部性的，或称市场性的；另一种是内部性的，或称制度性的。市场性因素：如近几年土地供应量偏少、房地产市场需求持续膨胀、开发企业拿地竞争趋于激烈等。制度性因素：如地方政府在土地出让“个性化”手法、土地违法行为的监督、查处机制尚有些薄弱、“招拍挂”制度尚待进一步完善等。     针对市场性因素，可以通过市场化的调控方式，发挥市场机制的作用，以重构市场均衡和有效配置土地资源，如增加土地供应、严格征收土地增值税以引导开发企业理性拿地、坚决打击囤地行为等。针对制度性因素，政府必须在遵循“实行最严格的土地制度”和“实行土地公开出让制度”两大原则的前提下，根据目前我国房地产市场特定的环境和形势，进一步健全土地制度，保障多数企业参与竞争的权利，切实监督各地落实执行。

【房产营销】

住房消费模式的转变决定房价的未来

黄石松/《第一财经日报》/ 20080211
居民住宅消费模式发生根本性改变之日，就是房价出现拐点之时。当前，我国房地产宏观调控和产业发展模式转型依然任重道远。我们满怀信心期待着适合中国国情的房地产市场体系的建立，合理、适度的住房消费理念的树立，稳定的房地产价格形成机制的成熟     最近一段时间，关于房价的论争再度形成热点，去年10月以来，深圳、上海、北京等地均不同程度出现了高档住宅“价跌量减”的现象。那么，房价的拐点是不是已经来临？     毫无疑问，政府部门连续数年采取的一系列对房地产市场的调控政策，正在逐步并且还将进一步改变住房市场的供需状况，进而对房价产生影响。然而，笔者认为，过多地对“当前房价是否形成拐点”进行讨论并无多大的意义，我们真正要解决的是：如何建立适合中国国情的房地产市场体系，形成长期稳定的房地产价格形成机制。在科学、合理、健康的房地产市场体系没有形成之前，房地产市场价格形成机制始终是不稳定和错位的，居民对住房消费的预期始终是模糊和易变的，房价始终是令人难以琢磨的。 房市的决定性因素没有改变     应该说，近年来，特别是2007年以来，各地加大中低价格中小户型住宅的供给，对住房市场的供求关系发生了实质性的影响。住宅市场的结构性矛盾得到了初步缓解，市场结构改善对房价的抑制作用也在逐步显现。但是，真正影响和决定房地产市场的根本性因素是不是就改变了呢？回答是否定的。     首先，我国城市住房供给模式还未发生根本变化。在计划经济条件下，住房由政府统一规划、统一建设、统一分配；1997年国务院提出要建立多渠道住房供给体系，但由于过分强调住房的市场化、商品化，住房供给以商品房开发为主渠道。2006年以来，国务院明确提出要加大中低价位中小户型住房的建设；2007年8月，国务院主持召开了全国住宅工作会议，提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，这对如何建立适合我国国情的多渠道住房供给体系有了清晰的统一的政策指导。     然而，在固定资产投资总量偏大、增长速度偏快、市场存在明显的流动性过剩的客观现实下，要保持国民经济的全面、协调、可持续的健康发展，不可能靠扩大住房的供给总量来解决住房供需中的矛盾，而只能在总量控制的前提下，调节供给结构，加大保障性住房的建设，优先满足最迫切需要住房的中低收入家庭的需求，进而解决中低收入家庭购房的社会矛盾，但从整体上并不能减缓住房市场的供需矛盾。     其次，中国经济的持续增长趋势没有改变，居民收入持续的增长态势没有改变，因此，除非居民对住房的消费模式发生根本性改变，否则，我国居民对住房需求的增长趋势不会发生改变，需求总量也将持续增长。事实上，在我国房地产业转型过程中，由于多方面的复杂原因，业已形成了一种背离国情的居民住房消费理念和错位的住宅消费模式。     当前的住房消费观念     近年来经济快速发展，居民收入稳步提高，金融和货币政策环境宽松，人民币升值和外资大量流入房地产，居民个人投资理财渠道单一，房价连年上涨，形成了社会普遍认同的住房消费观念，即：1.买房不仅能居住，还能投资，房屋不仅能保值，更能增值；2.房地产投资有暴利，搞什么不如搞房地产；3.租房不如买房；4.迟买不如早买；5.买小不如买大。这就是中国近年来住房消费的根本特征。正是在这一消费模式的作用下，住宅消费空前旺盛。     事实上，目前我国大部分地区住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段。2005年末，北京市房屋自有率达到75%左右，而世界上发达国家住房自有率一般保持在60%~70%之间。     超前消费进一步导致了需求的膨胀，引起价格的上涨，而价格的上涨和房地产信贷的支持又刺激了投资性需求的膨胀，形成“财富效应”，形成“迟买不如早买”、“买小不如买大”的消费预期，并加剧了住房购买市场和租赁市场的价值关系背离，造成“租房不如买房”的现实。这又进一步加剧了住房需求膨胀，形成进一步的房价上涨，同时积聚了金融风险。     消费模式在悄然改变     当然，不可否认，经过长达数年的宏观调控，影响和决定居民住房消费模式的因素正在悄然发生改变，这个过程正在经历一个量变逐步到质变的过程，主要体现在： 一、持续多年的房价快速上涨和市场格局的变化，正使“租房不如买房、迟买不如早买、买小不如买大”的观念动摇。     随着房价的快速上涨，已经完成了从低估到价值发现的全过程，局部地区房价的泡沫已经出现：（1）人们对房屋在转让后的差价和财富效应的信心在动摇，观望气氛浓厚；（2）房价在快速上涨的同时，房租并没有相应同比例增长，人们开始意识到“买房不如租房”；（3）证券市场近两年的财富效应，加上投资产品和渠道的多元化，使一部分投资性购房需求逐渐被替代；（4）随着首付比例的提高，对第二套住宅借款审批更加严格，利息成本增加，在房租收入不一定能抵扣掉购房贷款月供的情况下，一部分稳健的投资者将放弃买房投资的念头。     二、城市公共交通的网络化，教育、医疗、体育等公共资源配置的均衡化，将打破住房市场区域性垄断的格局，进而深刻地影响房地产市场的供求。     在科学发展观的指导下，地方政府开始关注环境、交通、医疗、教育等民生问题的解决，加大了财政支持的力度，制约居民买房的传统因素，比如交通时间、交通成本、就医、上学等正在发生深刻的变化，居民购房的选择空间将更加广阔。     三、住房保障制度的逐步完善，社会保障制度配套改革的平稳推进，正在潜移默化地改变着居民传统的住房消费观念。     从“养儿防老”到“养房防老”，中国人的传统观念是“娶妻生子、置业买房”，随着住房保障的逐步完善、社会保障制度的建立，这一观念正受到挑战；如果没有了后顾之忧，干吗还要“辛辛苦苦一辈子，到死挣到一套新房子”，一些年轻人说：租房吧，留着钱去旅游。居民住房消费模式向多元化发展的倾向正在形成。     笔者认为，居民住宅消费模式发生根本性改变之日，就是房价出现拐点之时。当前，我国房地产宏观调控和产业发展模式转型依然任重道远。我们满怀信心期待着适合中国国情的房地产市场体系的建立，合理、适度的住房消费理念的树立，稳定的房地产价格形成机制的成熟。

【经营管理】

我国房地产企业盈利模式的转变

易忠/《经济导刊》/20080114
自1998年中国取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，为房地产行业的繁荣拉开了序幕。然而，在1998年到2004年这个时间段中，房地产开发盈利模式基本上沿袭了香港模式，即开发商包揽了土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节，并从中获取土地开发的利润。 　　在房地产开发的产业链中，房地产企业主要以土地开发为主要盈利点，通过对土地进行规划、建设，并通过为住宅区提供其他服务获得利润，即常规房地产盈利模式。 　　但是近两年我们看到：越来越多的房地产企业开始疯狂地在全国范围内攻城略地，或积极寻求机会争取到海外上市融资，土地经营开发领域却放缓了脚步，很明显，房地产企业正在从传统的土地开发盈利模式向房地产金融模式转变。 　　我国房地产企业盈利模式的转变 　　部分房地产企业开始大量囤积土地 　　在中国地交会上，国土资源部副部长贠小苏就直言，在北京市已经形成实际供给的土地中，尚未形成实际住房供应的土地面积占已出让住宅用地面积总量的53%。开发商“囤地”有越演越烈之势，国土资源部调研报告显示；“去年我国百强房地产企业‘囤地’就高达381万平方米，比上一年增长30.8%。” 　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海指出：“北京仍有8000万平方米土地被开发商囤积，按照北京市政府公布的日售600套住宅的速度，如果全部开发成住宅，完全可以卖到2015年。”如此看来房地产开发商囤积土地，已经成为了行业公开的秘密。为此，《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》明确提出：“对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，规定商业银行不得对其发放贷款。”由此可看出我国目前放大厂地产商“囤地”现象之严重，已经引起了国家相关部门的关注。 　　越来越多的房地产企业不做项目，一心追求上市融资 　　众所周知，房地产业是最典型的资金密集型行业，在实行“招牌挂”之后，资金雄厚的企业必然在拿地中处于绝对优势地位，通过股市筹集发展资金是房地产业发展的理想模式。 　　房地产板块是拥有公司家数最多的A股行业板块之一，也是频繁进入投资者的视野和投资组合。目前已有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。 　　面对频频出台的紧缩银根的政策，房地产企业为了在资本舞台上不被淘汰，纷纷走上了上市。房地产板块是拥有公司家数最多的A股行业板块之一，也是频繁进入投资者的视野和投资组合。目前已有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。但是，很多的房企把上市作为大规模拿地的工具，大肆囤地，再用囤地去融更多的资本，而不是做更好的商业开发。大型上市公司影响部分地方政府的能力很强，在某些中西部城市和三四线城市醉心于招商引资的情形之下，他们很容易在拿土地过程中得到优惠和眷顾。大量土地集中于大型企业手中。 　　很明显，传统的盈利方式在需求激增与资源稀缺矛盾激化的情况下，遇到了增长瓶颈。与此同时，随着我国开放程度的日益深化，国内国外资本也注意到了房地产行业所蕴涵的巨大市场空间和发展机遇，房地产信托、外资房地产基金和投资商纷纷进入市场，抢占原本由国内房地产开发商垄断的产业链上游空间。此外，土地进行市场化运作，税收制度的完善，也在较大程度上压缩了以土地开发为主要盈利点的开发商的盈利空间。 　　正是在这种内外夹击的情况下，房地产行业的重心开始从土地运营转向金融运作，盈利模式由中国香港模式向美国模式转变，即盈利点从以土地开发为中心转变为以金融为中心。 　　房地产企业不专业于土地开发，而是一心向囤地和地产金融方面靠拢，为什么会出现这样的结局呢？ 　　中国房地产企业盈利模式转变的原因分析土地价格不断上扬 　　当前中国地价主要由三个部分构成：一是取得成本，这包括给予被征地农民的征地补偿安置费，以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。 　　近年来，随着城镇化、工业化的加速发展，中国人均耕地已减少到1．4亩，还不到世界平均水平的40％。为了保障粮食安全，中国实行了比较严格的土地管理制度，加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用，土地市场供求关系日趋紧张，土地价格不断攀升。 　　土地价格上涨来自两个方面，一方面土地招牌挂制度直接推高了地价，增加了土地成本，导致房价水涨船高。作为城市管理者，地方政府要获取房地产的发展成果，除了税费就是地价，地价也是地方财政的主要来源之一。如果说，开发商的利润在土地招牌挂前后没有发生大的变化，那么房价上涨，应该主要来自土地的成本增加。当然，许多开发商的利润也是明显增加。 　　土地价格上扬，直接增加了开发商的拿地成本，一些资金不足的企业需要获取更多资金，房地产信托、外资房地产基金等各种融资渠道开始被提上议事日程。而另一方面，随着土地资源的稀缺性，豪赌土地升值空间的行为越来越多，很多开发商认为，土地开发收益远不如土地升值收益效率快，很多企业开始放弃原有的土地开发模式，向土地升值收益方向靠拢。 　　资本逐利的本性 　　尽管中国外管局的各种规定使得外资进入内地房地产领域的难度和成本加大，但外资投资中国的房地产始终保持旺盛的势头和策略。 　　2006年，全国实际使用外商直接投资金额为694.7亿美元，同比2005年下降4.1%，但房地产业实际使用金额却同比激增51.9%。今年1-5月全国房地产开发企业资金总量为12143亿元，同比增长26.2%，其中利用外资为222亿元，同比增长89.9%。 　　资本逐利内地，前赴后继。2004年以前，外资投资房地产的方式基本上是清一色的购买土地，自我开发，主要是港台和新加坡的独资或合资房地产企业，如香港的长江实业、新世界(600628行情,股吧)(600628行情,股吧)、新鸿基、恒基兆业、中海地产等，这些外商大多在1990年代中期前后进入内地，它们都是各地政府眼中的“财神爷”，拿了许多好地。 　　2004年以来，外资尤其是海外基金，对收购现成物业加大力度。比如，2004年摩根斯坦利收购上海的世界贸易大厦，2005年规模明显提高，2006年达到高潮。这些海外基金多锁定上海、北京等一线城市，尤其以上海为最。2006年，外资在沪收购总量达73.56万平方米，收购案例数量同比2005年剧增233%；从收购产品的形态分析，2004年和2005年主要是写字楼，2006年高档住宅、酒店式公寓逐步成为新的关注焦点，且多以产权分散的住宅物业为主，基本上都将改为酒店式公寓出租。 　　2007年以来，外资大规模涌入开发领域。去年以来的一系列限外政策，并未阻止外资的进入，只是改变了它们的结构。境外个人及机构购房受到很大程度的限制，海外基金整栋收购的总量趋降，绝大部分外资转而进入开发领域。参与开发的方式主要有两种，一种是直接拿地，这是2004年以前港台地产商的投资模式；另一种是以融资的方式进入开发环节，这其中又包括并购开发企业的股权和项目开发融资（实质类似贷款）两种方式。 　　通过并购股权分享内地优质开发企业成长的红利，已成为很多海外基金的共同选择，而内地房地产企业面临的融资困局也逼迫他们谋求引进股本投资者。就投资目标而言，这些境外股权投资基金可分为财务投资者（短期谋利）和战略投资者（长期谋利）两种，想要上市的房企倾向财务投资者，地产巨头们更喜欢与战略投资者合作。比如万科与新加坡RZP，首创和复地与荷兰ING、绿城与美国华平投资等，他们之间的合作特点是长期的、频繁的在多个项目上进行融资合作。 　　房地产企业盈利模式的转变，对整个行业、行业企业都产生了一定的影响，但是其影响是两方面的，有利有弊。 房地产企业盈利模式的转变的影响 　　房地产企业性质转变，地产行业逐步产业化 　　在房地产企业盈利模式转变过程中，我们看到的是房地产企业的专业细分日趋显著。国内传统的房地产开发商实际上身兼了两种角色，即前期的投资商角色和后期的开发管理角色。但近年来，分工雏形已经在逐渐形成。在城市化进程达到相当程度的大城市，如北京、上海等一线城市，中心城区可供开发的土地非常稀缺，这些城市将出现越来越多持有物业的现象，这些能够带来持续稳定现金流的商用物业成为专业投资商青睐的对象，并出现了投资商和开发管理商的分工；而国内房地产开发商向专业投资商的转变也正在进行，如万科集团发行可转债、利用信托资金、寻求外资合作、收购南都集团相关股权等动作都显示出万科集团在向专业房地产投资商转变上的努力，另外，万通、中凯等企业也纷纷开始了这方面的尝试。 　　随着各种投资商和海外房地产基金越来越深地介入中国房地产市场，他们将连通由开发商嬗变而来的专业房地产投资商，共同占据产业链条上端的位置。另一部分开发商将逐渐蜕变为专业房地产开发管理商，产业分工越来越精细，部分企业主要作为投资商，一心进行地产投资，而另一部分开发商则变成专业的房地产开发机构，联合规划设计单位、营销代理机构综合进行楼盘开发、建设、销售、后期管理。 　　目前我国住宅产业化水平还处于粗放型生产阶段，并没有形成产业化模式。住宅产业化的支柱是房地产企业，企业是市场经济中最具活力的基本组成部分，主导企业集团的形成，是住宅产业化的重要标志。经过十几年的发展，我国已经出现了一批实力较强的企业，房地产上市企业或地产金融型企业有利于形成大型的房地产企业，盈利模式的转变无形中加快了我国住宅产业化的进程，最终形成房地产投资商和房地产开发管理商分工明确、各自的风险和收益相匹配、两种模式并存并重的格局。 　　豪赌土地升值空间，导致房价上升 　　近来，房地产公司从股市大规模融资，再到土地市场去大肆圈地的现象引起社会普遍关注。上市公司2007年中报显示，上半年，A股和港股市场38家房地产上市公司通过增发等手段，从股市圈钱超过1100亿元。与此同时，开发商到处圈地，各地“地王”频出。 　　土地储备超过千万平方米的比比皆是，少则够三五年开发，多则可开发十多年。 　　根据中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》显示，“上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落26.4个百分点，占同期土地购置面积比重68.4%，占待开发土地面积比重仅40%”。也就是说，大量的土地囤积在开发商手里，圈而不动，坐收增值。 　　根据国家统计局发布的统计数据显示，今年上半年，全国土地购置面积与土地开发面积增速继续回升。上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米，同比增长10%，一季度是下降8.6%；分地区看，东部地区房地产开发企业购置土地面积为8223万平方米，增长14.3%，中、西部地区分别增长7.7%和5.1%。与此同时，数据显示，上半年完成土地开发面积为1.18亿平方米，增长7.6%。可以看到，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。 　　囤地惜售，直接导致了房价的上扬。 　　可见，我国目前房地产企业盈利模式的转变一方面加速了住宅产业化的进程，然而另一方面，随着房地产企业实力越来越丰厚，囤地现象层出不穷，目前国家已经开始打压这一现象。

  

阅读： 5575 次     2008/4/1 10:46:00